Review the Sandt: een goede vastgoed investering of niet?

Beste lange termijn belegger, dit artikel betreft een review van the Sandt. The Sandt is een investeringsfonds dat zich uitsluitend richt op internationaal vastgoed. Het doel van deze review is om te bepalen of the Sandt een goede vastgoed investering is. Zo heeft het fonds enkele karakteristieken voor- en nadelen die ons wel of niet over de streep trekken.

Inhoudsopgave

Review: wat is the Sandt, en wat maakt ze uniek?

The Sandt is een vastgoedfonds van eigen bodem. Dit Nederlandse bedrijf is opgericht in 2015 door twee Nederlandse ondernemers. Gedurende mijn review heb ik eveneens gesproken met oprichter Edwin Dewnarain.

Op dit moment is the Sandt een kleine investeringsmaatschappij dat bewust kleine doch zekere stappen neemt. Dit heeft voor- en nadelen, waarover straks meer. Uit mijn review over the Sandt blijkt tevens dat ze zich volledig richten op het investeren in internationaal vastgoed. Dit doen ze op een relatief unieke wijze: ze kopen geen vastgoed, maar ontwikkelen het.

In 2003 heeft de eigenaar een stuk grond gekocht op de Bahama’s. Destijds zonder concrete plannen. Van het een kwam het ander. Een idee ontstond: wat als we een luxe villa ontwikkelen en doorverkopen? Een gewaagd idee. Een die kapitaal nodig heeft.

The Sandt is als vastgoedfonds opgericht om kapitaal te vergaren. Met dit geld kunnen zij de reeds opgekochte kavels ontwikkelen. Toen ik mijn eerste review in 2019 schreef waren er nogal wat risico’s. Zo moest de villa nog ontworpen worden.

Inmiddels zijn ze voorbij dit punt. Het begon met de samenwerking van een bekende architect: John Bosch. Hij bedacht een uniek concept genaamd The Diamond House. Dit is het concept:

Investeren in vastgoed villa The Daimond House

Als belegger kunnen wij kapitaal investeren in The Sandt. Op dit moment betekent dit concreet dat het geld uitgaat naar de ontwikkeling van vastgoed villa The Daimond House. In ruil voor deze investering ontvangen wij een niet achtergestelde obligatie zonder koers (straks meer hierover).

Gedurende the Sandt review in 2019 waren er meer risico’s dan begin 2022. Op dit moment, ondanks vertraging door corona, zit men in de aannemersfase. Dit is de laatste fase van ieder bouwproject. Een architect ontwerpt, engineers ontwerpen, de installatieadviseur vult in en de aannemer voert uit. De aannemersfase is de fase waarin gebouwd gaat worden. Doorgaans kent deze fase het minste risico van een bouwproject.

Daarmee zijn de grootste risico’s, zoals het vergunningstraject en ontwerp van een “tornadoresistent” gebouw (de Bahama’s…), geëlimineerd.

Destijds was risico het grootste kritiekpunt op dit vastgoedfonds. Dat dit risico is afgenomen is een groot voordeel.

Dat blijkt ook uit financiële stukken. Als belegger krijgen we 100% inzicht in de financiële ontwikkeling middels jaarverslagen. Zo kunnen we letterlijk zien in welke projecten ons geld wordt geïnvesteerd (in dit geval 1), en hoeveel de waardestijging daarvan is. Deze mate van transparantie is niet vanzelfsprekend.

Tot slot hebben ze een Gradyon rating ontvangen. Gradyon toetst de kredietwaardigheid van organisaties. The Sandt heeft een verslag ontvangen waarbij de Graydon 0,26% kans op faillissement afgeeft. Dat is een lage kans.

Ook aan de verkoopzijde lijkt het in orde te zijn. Het aangekochte kavel bevindt zich in een populaire omgeving op de Bahama’s. Grote ontwikkelingsprojecten vinden er reeds plaats. Soortgelijke, doch minder exclusieve villa’s, worden voor miljoenen verkocht. Eenzelfde verkoopprijs voor The Daimond Villa zou dit project succesvol maken.

De bouwfase staat gepland voor medio 2022. Er bestaan nog risico’s die de kosten kunnen doen oplopen. Ook de potentiële verkoop is vooralsnog een risico. Maar al met al lijkt het erop dat dit project tot een goede einde kan worden gebracht.

Naast risico kijken wij naar rendement. Wat levert deze investering ons op?

Review over de voorwaarden bij deelname

Als je wilt beleggen in dit vastgoedfonds/ontwikkelingsproject, dan zijn er enkele voorwaarden waaraan je moet voldoen:

• Deelname vanaf €10.000
• Uitbreiden vanaf €5.000
• Eenmalige plaatsingskosten 2%
• Looptijd van 5 jaar
• Tussentijds uitstappen onder voorwaarden is mogelijk
• Vast rentepercentage per jaar
• Geen koersfluctuatie
• Inloggegevens om de voortgang te volgen

Bij deelname vanaf €10.000 bedraagt het jaarlijks rendement 5%. Vanaf €25.000 is dit 6% per jaar. En boven de €50.000 neemt het toe naar 7%.

Bij investering ontvang je een niet-achtergestelde obligatie. Dit is een contractuele verbintenis waarbij The Sandt zich juridisch verplicht om de toegezegde vergoeding te betalen ongeacht hun projecten wel of niet succesvol zijn.

Dit betekent dat er tussentijds geen rente wordt uitgekeerd. In plaats daarvan ontvang je een afschrift met waarde opbouw welke rechtsbindend is. Uiteraard is dit een nadeel, met name voor investeerders die opzoek zijn naar periodieke uitkeringen. Het is bij mij ook niet bekend hoe dit werkt met inflatie, wat in 2021 en 2022 een actueel thema is.

Tevens is het rendement van 5% relatief laag. 7% rendement in een vastgoedfonds is oké, maar dit komt wel met een hoog instapbedrag. In vergelijking zijn er mijns inziens betere vastgoedfondsen louter op basis van jaarlijks rendement. Tevens keren zij wel maandelijks dan wel per kwartaal dividend uit. Anderzijds kennen zij potentieel hoger risico en doorgaans kunnen de uitstapkosten hoog uitvallen. En het aspect van renteverplichting risico’s moet onderkend worden.

Lees daarom goed de brochures van ieder vastgoedfonds alvorens je een keuze maakt.

Waarom kiezen voor the Sandt als vastgoed investering? En waarom niet?

Laten we beginnen met waarom niet te investeren in the Sandt. In feite is dat hierboven aangeven. In vergelijking zijn er potentieel betere vastgoedfondsen op basis van rendement. Sommige bieden ook meer zekerheid omdat zij geld investeren over tientallen of honderden vastgoedobjecten. Praktisch gezien levert dat meer risicospreiding op dan één ontwikkelingsproject van een luxe villa.

Natuurlijk spreken we hier enkel over vastgoedfondsen. Er zijn andere alternatieven, waaronder aandelen. In het kader van risicospreiding is het noodzakelijk om jouw vermogen in zowel vastgoed als andere activa te investeren.

Is The Sandt een optie?

Ja, voor sommige beleggers kan dit interessant zijn. Er zijn een aantal redenen om wél te kiezen voor the Sandt:

• Je investeert in een unieke villa (heeft wel wat)
• Transparantie: ze zijn heel helder en transparant in waar je geld wordt geïnvesteerd en ook hoeveel het oplevert. Dit is beslist niet altijd het geval bij andere vastgoedfondsen
• Kleinschaligheid: ze nemen geen grote risico’s maar prefereren kleinere projecten met beheersbare uitkomsten. Ze werken letterlijk per kavel, en kopen pas een nieuw kavel wanneer het andere is verkocht
• De eigenaar: ik ben positief verrast door de denkwijze van oprichter Edwin Dewnarian. Hij geeft aan dat de kracht van The Sandt zit in haar eenvoud: koop land, ontwerp en bouw een villa, en verkoop die. Hij geeft aan een marathon te lopen, waarbij hij beseft dat ze stap-voor-stap moeten groeien. Dingen goed doen, en niet te veel risico nemen

In de eerdere reviews omtrent the Sandt was ik kritisch omtrent de manier van werken. Geld investeren in één vastgoedtraject is in veel gevallen heel risicovol. Waarom niet het geld verspreiden over tientallen of honderden objecten? Dit behoort immers tot de mogelijkheid.

Begin 2022 is er echter veel veranderd. De grootste risico’s lijken te zijn overwonnen. De bouw staat gepland, financiën zijn geregeld, en de verkoopmarkt is enorm toegenomen in de laatste jaren.

Samengevat durf ik aan te nemen dat het rendement/risico-verhouding acceptabel is. Of dat voor jou ook het geval is kan ik niet bepalen. Dit kan alleen jijzelf weten en mijn mening mag dan ook nooit gezien worden als persoonlijk beleggingsadvies. Bovendien investeer ik zelf niet in The Sandt noch heb ik gecontroleerd of men daadwerkelijk start met bouwen (ook lastig gezien de bouwlocatie op de Bahama's is).

Conclusie Review the Sandt

De essentie van vastgoedfondsen is simpel. Mensen moeten wonen, dat maakt het een primaire levensbehoefte. En dat is de reden dat vastgoed solide kan zijn, en er zijn verschillende manieren om te beleggen in vastgoed.

Zoals het beleggen in een portefeuille waar (heel veel) panden inzitten met betrouwbare huurcontracten. Juist uit deze huurcontracten wordt inkomsten gegenereerd die kan worden uitgekeerd aan de beleggers in vorm van dividend. Dit is een van de manieren.

Bij the Sandt is deze factor geheel afwezig, er wordt niet gewerkt met huurcontracten. Verhuur is een andere discipline dan ontwikkeling. In plaats daarvan zijn het echte project ontwikkelaars. Ze kopen iets op, ontwikkelen, en verkopen het voor een hogere prijs.

Voor sommigen kan de eenvoud een verademing zijn. Ook de transparantie in financiële jaarverslagen is uitstekend. Qua rendement is the Sandt niet de beste optie, maar de balans tussen risico en rendement lijkt oké te zijn.

En ik moet zeggen dat The Daimond House een indrukwekkend concept is! Zie jij jezelf al wonen in dit prachtige huis op de Bahama’s? We zullen er wel even voor moeten investeren.