Vastgoed Rendement Berekenen: Voorbeelden + Cashflow

Beste Happy Investor, overweeg je te investeren in onroerend goed? Dan is het nodig om de basisbegrippen van het berekenen van rendement op vastgoed te begrijpen. Rendement is simpelweg een maatstaf voor hoeveel geld je verdient op een potentiële investering. Rendement op vastgoed kan sterk variëren afhankelijk van het type onroerend goed dat u koopt.

In dit artikel bekijken we voorbeelden met betrekking tot hoe rendement op vastgoed werkt. Ook bekijken we hoe wij zelf rendement op vastgoed berekenen. Tot slot bespreken we verschillende manieren om het totaalrendement op onze belegging te verhogen.

Lees verder voor tips en investeringsberekeningen die je een intelligente vastgoedbelegger zullen maken.

Op naar duurzaam financieel succes!

Inhoudsopgave

Return on Investment (ROI) op vastgoed

Als het gaat om vastgoed beleggen zijn er veel factoren te overwegen. De eerste stap is het begrijpen van uw rendement op de investering. Dit is de kerncijfer ROI (Return on Investment).

Elke vastgoedbelegger wil een positief rendement op zijn investeringen hebben. Onroerend goed kan een hoog rendement opleveren, maar het is moeilijk voor investeerders om te bepalen of het onroerend goed dat ze op het oog hebben een goede investering zal zijn.

Er zijn veel factoren betrokken bij een succesvolle aankoop. Het berekenen van het rendement op vastgoed laten zien wat voor soort ROI het kan realiseren. Dit inzicht geeft je ook een beter idee van wat je kan verwachten wanneer het project is voltooid. Uiteraard is dit noodzakelijk om een totaalbeeld te krijgen van alle investeringen en het effect daarvan op je vermogensgroei.

Wat is een goed rendement op vastgoed?

Nu is dit in Nederland recentelijk minder geworden. De overdrachtsbelasting is toegenomen van 2% naar 8%. Dit heeft een grote impact op de return on investment. Het rendement valt hierdoor lager uit, omdat je meer belasting moet afdragen bij aankoop.

Voorheen was een bruto aanvangsrendement van 8% minimaal. Daarbij rekenen vastgoed beleggers doorgaans met 3% jaarlijkse kapitaalwinst, waarbij we rekenen met gemiddeld 2% jaarlijkse inflatie.

Met verhoging van de overdrachtsbelasting is het minder eenvoudig om 10 – 11% rendement op vastgoed te realiseren. Nu zou circa 7 – 9% al een goede prestatie zijn. Uiteraard is dit geheel afhankelijk van je keuzes, waar we hieronder meer over vertellen.

Eerst nog een ander inzicht: naast vastgoed kan je ook rendement halen op andere assets. ETF beleggen kan leiden tot gemiddeld 8 – 10% rendement per jaar. Beleggen in aandelen kan tot meer of minder leiden. En daarnaast zijn er nog cryptomunten. Houd hier rekening mee binnen je investeringsbeslissingen. Je kan maar één keer kapitaal toewijzen 😉.

Vastgoed rendement berekenen: cashflow en kapitaalwinst

De vastgoedsector is op een hoogtepunt. Dit biedt zowel risico’s als kansen. Er zijn nog steeds mogelijkheden voor beginnende beleggers om te investeren in vastgoed met aantrekkelijk rendement. Er zijn verschillende soorten vastgoed beleggingen in huurwoningen. Van eengezinswoningen tot aan herenhuizen. Mocht je hier nog niet bekend in zijn, lees dan hier meer over beginnen met vastgoed.

Wanneer je net begint is het belangrijk om te bepalen wat je budget en beleggingsstrategie wordt. Dit bepaalt jouw reis als vastgoedbelegger. Tevens helpt het bij het berekenen van rendement op vastgoed. Dit geeft richting. Stel dat je aan 6% jaarlijks rendement genoeg hebt om je financiële doelen te behalen, dan hoef je minder risico te nemen dan wanneer je 10% rendement nodig hebt. Anderzijds is het zo dat hoe hoger het rendement, hoe minder budget je nodig hebt. Geld maakt geld.   

Het belangrijkste dat vastgoedbeleggingen beïnvloedt is hoeveel inkomsten het object kan genereren. Onroerend goed beleggers zijn over het algemeen gericht op twee zaken: cash flow en kapitaalwinst.

Cash flow is de hoeveelheid geld die je elke maand aan huurinkomsten krijgt minus de uitgaven. kapitaalwinsten zijn de hoeveelheid geld die je verdient wanneer je het onroerend goed verkoopt tegen een hogere prijs dan waarvoor je het gekocht hebt.

Natuurlijk kan onroerend goed in de loop der tijd ook een waardestijging opleveren. Het doel kan zijn om voldoende inkomsten te genereren door middel van verhuur, zodat beide aspecten van vastgoed rendement (kapitaalwinst en cashflow) sterk genoeg zijn om een goed rendement op je investering te maken. Let daarbij ook goed op alle risico's van vastgoed. 

Het berekenen van de cashflow van onroerend goed

Er zijn verschillende factoren betrokken bij de cashflow van vastgoedinvesteringen. De huurinkomsten van het onroerend goed minus de operationele kosten, zoals verzekeringen en belastingen, is uw maandelijkse rendement. Als u een succesvolle investering wilt, moet het totale huurbedrag hoger zijn dan de totale uitgaven. In de meeste gevallen wordt aanbevolen dat u een rendement van ten minste 8-10% uit uw investering haalt.

Om erachter te komen hoeveel inkomsten je uit een pand kunt halen, gebruik je deze formule:

Netto (operationeel) Inkomen/Cap Rate = Verwachte maandelijkse cashflow

Om het netto inkomen te berekenen tel je de verwachte maandelijkse huurprijzen van een pand bij elkaar op (12x). Trek vervolgens alle geschatte kosten van dat getal af.

De cap rate is vaste rentevoet voor vergelijkbare panden in het gebied waarin je investeert. Zie verder.

Als het pand niet vergelijkbaar is met bestaande panden, gebruik dan een lagere cap rate bij het bepalen van de cashflow. Veel online rekenmachines en apps zijn beschikbaar om je te helpen met deze berekening. 

Hoe rendement berekenen op vastgoed investeringen?

Alvorens over te gaan tot het rendement op onroerend goed te berekenen, zijn er een paar essentiële stukken informatie die je nodig hebt om het rendement op vastgoed te berekenen:

1. Onroerend goed details: de meest voorkomende onroerend goed details zijn de waarde van het pand, reparatiekosten, aantal slaapkamers, en vierkante meters.
2. Hypotheek Details: de details omvatten leningsvoorwaarden, rentetarieven, afsluitkosten
3. Huurkosten: je dient op de hoogte te zijn van het maandelijkse onderhoud, nutsvoorzieningen, reparaties, heffingen, en de eventuele kosten voor management van vastgoed (als je meerdere panden hebt).
4. Jaarlijkse kosten: dit omvat belastingen en de jaarlijkse verzekeringskosten met betrekking tot het onroerend goed

Hieronder een overzicht om te helpen met het berekenen van rendement op vastgoed.

1. Kapitalisatievoet (Cap Rate / Rentevoet)

De kapitalisatievoet is de netto-opbrengst van het percentage van zijn marktwaarde. Om de Cap rate te berekenen wordt de aankoopprijs van het onroerend goed beschouwd als de marktwaarde. Vooral als het onroerend goed een paar jaar geleden werd gekocht.

Voorbeelden vastgoed rendement:

Hier is een voorbeeld dat een overzicht zou geven van hoe de kapitalisatievoet (Capitalization Rate) werkt. Laten we aannemen dat we €100.000 uitgeven om een huurpand te bezitten dat jaarlijks ongeveer €10.000 aan huurinkomsten genereert.

We betalen eerst de operationele kosten van het pand, zoals belastingen en reparaties. De netto-inkomsten van het pand komt bijvoorbeeld uit op €6.000. En door dit bedrag te delen door de aankoopkosten van het pand krijg je een cap rate van 6%.

De cap rate heeft verschillende voordelen. Het kan een goede manier zijn om huurwoningen te vergelijken, omdat ze verschillende financieringsstructuren kunnen hebben. Dankzij de cap rate krijg je een berekening van rendement op vastgoed die je ook kan vergelijken met andere panden.

2. Cash op Cash rendement

De meest efficiënte manier om het rendement op de investering te bepalen is het berekenen van de cash-on-cash rendement. Als je verschillende panden hebt om uit te kiezen met verschillende prijzen en indelingen, kan dit de beste meting zijn om te bepalen welk pand het beste rendement zal opleveren.

Voorbeelden vastgoed rendement:

1. Een appartement kost €100.000. De hypotheekverstrekker vereist een aanbetaling van 20%. Met inbegrip van sluitingskosten, kost het pand ongeveer €25.000 aan eigen vermogen. Het pand zou verhuurd kunnen voor €800 per maand. Na aftrek van hypotheekbetaling, en andere uitgaven, zou het netto inkomen ongeveer €200 zijn.
2. Een kleine eengezinswoning kost €150.000. De hypotheekverstrekker eist een aanbetaling van 25%, en na aftrek van de afsluitkosten zou het pand voor ongeveer €40.000 te verwerven zijn. De verwachte huur bedraagt ongeveer 1000 euro per maand, en de maandelijkse uitgaven worden geraamd op 700 euro. Dus, het netto inkomen per maand van het eigendom zou €300 per maand zijn.

Het eerste pand levert €2400 cashflow per jaar op. Op basis van de initiële kosten van €25.000, betekent dit dat dit pand een cash-on-cash rendement van 9,6% heeft. Het tweede eigendom daarentegen produceert een cash flow van €3600 per jaar, rekening houdend met de €40.000 om het te verwerven. Daarom zou het rendement op kasbasis van het tweede onroerend goed 7% bedragen. Er wordt dus verwacht dat het appartement meer inkomsten zal genereren dan de eengezinswoning.

De percentages zullen veranderen op basis van de genoemde bedragen. Dit zijn fictieve bedragen. Momenteel zijn de huizenprijzen erg duur. Tevens is overdrachtsbelasting gestegen van 2% naar 8%. Hierdoor wordt het moeilijker om een hoog rendement te halen, mits je deze kosten kan terugverdienen middels een hogere huurprijs.

3. Totale opbrengst

Het totale rendement wordt beschouwd als de waardestijging van het eigen vermogen en de huurinkomsten. Bijvoorbeeld: je betaalt €100.000 om een eigendom te verwerven. Het netto-inkomen is €6000 per jaar en de waardestijging is €5000. Het totale rendement is in dit geval 11%.

Het totaalrendement is een metriek op lange termijn die helpt bij het evalueren van de prestaties van het geïnvesteerde onroerend goed nadat je het hebt verkocht. Een valkuil is dat men te enthousiast is met de waardestijging. Wanneer zij het rendement op vastgoed berekenen gaan ze er vrijwel standaard vanuit dat er waardestijging is. Dit hoeft echter niet het geval te zijn. Reken jezelf niet te rijk.

Voorbeelden vastgoed rendement:

Stel dat je een huurpand van €100.000 koopt met een hypotheek en in totaal €25.000 betaalt om het te verwerven. Na 5 jaar wil je het pand verkopen. Tijdens de gehele (holding) periode heeft het pand een huuropbrengst van €15.000 opgeleverd. En in dit geval is het je gelukt om het pand te verkopen voor €120.000.

Het totale rendement over de gehele periode is €35.000.  Dit komt neer op een totaal rendement van 140% op basis van een investering van €25.000. Een hoog rendement voor 5 jaar.  

Dit waren enkele methoden om rendement op vastgoed te berekenen. Het is verstandig om meerdere methoden te combineren en met elkaar te vergelijken. Het doel is om verschillende panden met elkaar te vergelijken. De panden met het hoogste rendement zijn tevens de beste investering. Houd daarbij ook rekening met andere factoren, zoals locatie, staat van het huis, et cetera.

Vragen of opmerkingen? Stel ze in een reactie hieronder.