Vastgoed Beleggen Risico en Risico Management: Uitleg en Tips

Beste Happy Investor, denkt u erover om te investeren in onroerend goed? Dan is het van essentieel belang om de risico's van vastgoed te begrijpen en te weten hoe u ze kunt beheersen. In dit artikel bespreken we enkele van de meest voorkomende risico’s bij vastgoed beleggen en manieren om ze te beperken. We zullen ook bespreken hoe u investeringen kunt structureren voor optimaal risicobeheer. Dus als u klaar bent om meer te leren over vastgoedrisico's, lees dan verder!

Inhoud

Hoe beschermen we ons tegen risico’s bij vastgoed beleggen?

Kunnen we vastgoed risico’s verlagen? Ja. De meest gebruikelijke manier om dit te doen is door gebruik te maken van risicomanagement strategieën. U kunt bijvoorbeeld onroerend goed kopen via aandelenvennootschappen (zoals een B.V.), waardoor u minder (hoofdelijk) aansprakelijk bent. U kunt ook investeren in een gediversifieerde set van vastgoed om uw risico te spreiden over verschillende markten en geografische locaties. Denk bijvoorbeeld aan het verschil tussen appartementen en zorgtehuizen.

Ten slotte kunt u uw vastgoedbeleggingen ook diversifiëren door een mix te kopen van cashflow genererend en niet-cashflow genererend vastgoed.

Een andere strategie voor risicobeheer is het beperken van het hefboomeffect tot minder dan 50%. Dit betekent dat u ten minste een aanbetaling van 50% op het onroerend goed moet hebben voordat u een hypotheek aanvraagt, waardoor u minder risico loopt. Uiteraard vergt dit meer eigen vermogen.

Bijvoorbeeld, als je €100.000 contant geld om te investeren in onroerend goed en een vastgoedobject van €200.000 koopt, zal die investering worden beschouwd als “leveraged”. Als de markt inzakt of uw huurder verhuist, kan dit uw risicoblootstelling aanzienlijk verhogen. Als u slechts een aanbetaling van €40.000 doet, hebt u een hefboomratio van 80% en slechts een buffer van 20% om onverwachte verliezen op te vangen. Logischerwijze ligt in dit geval het risico veel hoger.

vastgoed beleggen is een prima lange termijn strategie. Let op de risico's, kies voor de duurzame weg - Happy Investors

Bij vastgoed beleggen is het juist aantrekkelijk om te investeren met schuld. Je gebruikt andermans geld om eigendom te creëren. In het kader van vastgoed risicomanagement ligt hier echter de valkuil. Probeer een juiste balans te vinden.

Bijvoorbeeld: begin eerst klein en koop één vastgoedobject aan. Desnoods met weinig eigen inleg. Maar wees er zeker van dat je de maandelijkse hypotheeklast kan terugbetalen indien er (tijdelijke) leegstand is. Mocht de huurder vertrekken, dan raak je in ieder geval niet in de problemen.

Iedereen kan snel groeien en overmatig risico nemen. Maar wat doet u als de markt in elkaar stort en je de hypotheekschuld niet kan terugbetalen? Is dit risico het u waard? In mijn optiek is het verstandiger om duurzame groei te realiseren op de lange termijn. Rijk worden op de lange termijn is makkelijk, mits de emotionele discipline kan worden opgebracht.  

Wat zijn alle vastgoedrisico's?

Een vastgoedbelegger moet zich bewust zijn van vele soorten risico's voordat hij een deal sluit. Risico's kunnen ontstaan bij het kopen of verkopen van onroerend goed, maar ook bij elke activiteit tussen deze twee stappen in. Elk type risico kan aanzienlijke problemen veroorzaken voor investeerders als het niet correct wordt aangepakt. Gelukkig ligt het binnen onze invloed om risicomanagement toe te passen en grote fouten te voorkomen.

1. Marktrisico bij vastgoed

Het marktrisico is het risico van de mogelijke veranderingen op de vastgoedmarkt. Denk aan huizenprijzen die na verloop van tijd dalen en locaties die hun waarde verliezen. Dit kan op korte of lange termijn zijn, afhankelijk van uw investeringsgebied en hoe snel het kan veranderen. Onderschat dit niet. Er zijn altijd onvoorziene gebeurtenissen die kunnen leiden tot waardeverlies. Denk aan ingrijpen van gemeente/overheid of technologische ontwikkelingen (zoals zelfrijdende auto’s).

Een ander marktrisico heeft te maken met de hypothecaire lening. Als u een lening gebruikt om een investering te financieren, kan de rente en aflossing stijgen als uw houdperiode beknopt is of als de cashflow van het vastgoed te laag wordt om de lening af te betalen.

Er zijn een aantal praktische tips om deze vastgoed risico’s te verlagen, waaronder:

1. Koop altijd onder de marktwaarde (dit is de eerste winst)
2. Doe goed onderzoek naar de locatie: investeer toekomstgericht in locaties waar de vraag naar woningen stijgt
3. Onderzoek of een kleine investering in het huis kan leiden tot grote meerwaarde
4. Maak goede afspraken omtrent de hypothecaire lening
5. Vind goede en betrouwbare huurders die tegen een hoog tarief willen intrekken

2. Risico op leegstand

Naast marktrisico is het hebben van leegstand het grootste risico bij vastgoed beleggen. Althans, indien u investeert om voor het genereren van cashflow. In dit geval is het noodzakelijk dat u de maandelijkse hypothecaire schuld kan aflossen. Leegstand kan nooit volledig worden voorkomen, maar wel grotendeels. Hiervoor kan je simpelweg een meerjarig huurcontract afsluiten. Overdenk wel goed de voor- en nadelen hiervan.

3. Niet bekendgemaakte materiële feiten

Het materieel verkeerd beschrijven van een eigendom is een probleem omdat het op termijn kan leiden tot desastreuze resultaten en aanzienlijke problemen met de wet. Dit risico wil je te allen tijde vermijden.

Bijvoorbeeld, u zou kunnen zeggen dat er geen gevaar tot wateroverlast is (overstroming), terwijl dat er wel is. Of aangeven dat er geen toxische schimmelproblemen op uw eigendom waren terwijl dat wel zo was, wat later leidt tot gezondheidsproblemen voor potentiële huurders.

Hoe gaan we om met dit vastgoed risico? Simpel: handel eerlijk en transparant.

4. Verkeerde voorstelling van zaken door een verkoper of een makelaar

Een onjuiste voorstelling van zaken door een verkoper of een makelaar kan op verschillende manieren gebeuren, zoals het verbergen van essentiële problemen met de woning (schimmel, waterschade, of verzwijgen van schade).

Overdrijven van positieve aspecten, zoals "de perfecte locatie voor jonge mensen om te huren" zonder te vermelden dat je recht tegenover het treinstation zit en dat het erg lawaaierig is en verouderde foto's gebruiken.

5. Fraude - Overdrachtsfraude

Er is sprake van overdrachtsfraude wanneer iemand tijdens een vastgoedtransactie een verkeerde voorstelling van zaken geeft of zich voordoet als iemand anders (bijv. het vervalsen van handtekeningen). Als gevolg daarvan koopt de koper onbewust een onroerend goed van de verkeerde persoon. Fraude met eigendomsoverdracht komt in veel landen vaker voor dan we zouden verwachten, dus het is belangrijk om altijd te controleren of u van de juiste persoon of het juiste bedrijf koopt voordat u documenten ondertekent. Bovendien is het van essentieel belang dat u een due diligence uitvoert op uw advocaat en/of notaris, zelfs als deze aan u is aanbevolen.

Hoe bouw je vastgoed op zonder al te veel risico? Over risicomanagement

Investeren in onroerend goed kan intimiderend zijn, vooral als u nieuw bent in het spel. Gelukkig is het niet moeilijk om te beginnen, dankzij de beschikbaarheid van gratis en goedkope tools. Hoewel investeren in onroerend goed een geweldig idee kan zijn om welvaart op te bouwen, is het ook een inherent riskante positie. Het grootste risico is het aangaan van hypothecaire schuld die mogelijk niet kan worden terugbetaalt wanneer het flink tegenzit.  

Zoals aangegeven kunnen we het risico tot fysiek vastgoed verlagen door verantwoord te investeren. Door bewust langzaam te gaan. Woning voor woning. Eerst een stabiele cashflow opbouwen met een mooie vastgoedportfolio. En op de lange termijn, wanneer het verantwoord is, kan er altijd nog worden overwogen om grotere vastgoedobjecten te kopen (zoals een appartementencomplex).

Er is nog een andere manier om vastgoedrisico’s te verlagen.

In plaats van zelf in vastgoed te investeren, kunt u het zoeken naar vastgoed en het beheer ervan uitbesteden via diensten van derden. Dit is bij uitstek dé manier voor het beginnen met investeren in  onroerend goed zonder al te veel risico. Het is tevens de manier om te investeren in vastgoed met weinig geld.

1. Verminder de hoeveelheid risico waaraan u wordt blootgesteld

Hoewel het investeren in onroerend goed bepaalde risico's met zich meebrengt, kunt u uw blootstelling op verschillende manieren verminderen. Vertrouw bijvoorbeeld niet uitsluitend op langetermijninvesteringen wanneer u op zoek bent naar vastgoed. Overweeg in plaats daarvan mogelijkheden op korte of middellange termijn te vinden, zodat u uw investering kunt terugverdienen als de markt verandert. Een voorbeeld hiervan is house flipping. Maar let er wel op dat dit soort activiteiten juist andere soort (hogere) risico’s met zich meebrengen.

Als je nog niet op de hoogte ben van alle keuzes die je hebt, lees dan dit artikel over hoe beginnen met vastgoed.

2. Spreid uw investeringen over meerdere gebieden

Als u het zich niet kunt veroorloven om in één enkel gebied te investeren, overweeg dan om in plaats daarvan verschillende regio's te steunen. Dit vermindert een deel van de risico's van het investeren in één bepaald gebied.

3. Investeer eventueel via gerenommeerde bedrijven

Een van de beste manieren om uw risico te verminderen is door te werken met een gerenommeerd bedrijf. Zo zijn er Nederlandse bedrijven die diensten aanbieden waarmee beleggers vastgoed kopen en verkopen zonder hun huis te verlaten. Dit is met name interessant als u ouder bent. U verkoopt uw huis en huurt het direct terug. U ontvangt geld, namelijk het verschil tussen de lopende hypotheekschuld en de waarde van de woning. In ruil daarvoor betaalt u maandelijkse huur. 

Het is ook mogelijk om te investeren via niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. In dit geval verkrijg je zelf geen eigendom, maar spreid je enorm veel risico. Het jaarlijks dividend ligt lager (5 – 8%), maar de tijdsinspanning is nihil (passief inkomen). En tot slot is het ook mogelijk om geld te lenen via gespecialiseerde vastgoedfinanciers. 

Meer weten over vastgoedfinanciers en vastgoedfondsen? Klik hier voor de beste vastgoedfondsen vergelijken.

Risicomanagement in onroerend goed: Tips

Ter volledigheid behandelen we nog enkele tips in relatie tot risicomanagement bij vastgoed:

1. Bescherm uzelf (en uw bedrijf) door middel van verzekeringen: De beste methode om uw huis en uw bedrijf te beschermen is om de juiste dekking aan te schaffen
2. Zorg voor een sterk kredietprofiel: Zorg ervoor dat u een uitstekende kredietscore heeft door deze regelmatig te controleren. Naast het op pijl houden van uw krediet, kunt u overwegen om alle uitstaande schulden met een hoge rente te elimineren. Als beginner is dit nog minder relevant vanwege de beperkte leningen. Let er wel op dat u geen BKR-registratie heeft, omdat dit een nadelig effect heeft op het te lenen bedrag en de rente
3. Zorg voor een kredietlijn: het hebben van een kredietlijn die te allen tijde beschikbaar is, is essentieel bij het werken met kopers en verkopers die snel geld nodig hebben. Dit noemen ze ook wel bedrijfskrediet, wat een vorm van zakelijke lening is. Klik hier voor meer informatie over zakelijke lening vergelijken
4. Als particulier kunt u ook een kredietlijn opstarten via partijen als Benkey en Briqwise. Dit zijn vastgoedfinanciers.
5. Pas op voor zwendel met vastgoedinvesteringen: een ervaren makelaar begrijpt dat het essentieel is om uzelf en uw bedrijf te beschermen tegen oplichting. Dit klinkt overbodig, maar ook in Nederland en België komen deze praktijken nochtans voor.
6. Risico's verbonden aan vastgoedinvesteringen kunnen worden beheerd, dus het is essentieel om gebruik te maken van samenwerkingen en diversificatiestrategieën om de blootstelling aan risico's te beperken. De kritieke factor hier is om de markt in de gaten te houden voor veranderingen in prijzen en rentetarieven, die u kunnen helpen uw risicoblootstelling te beheren.
7. Kort door de bocht kunnen veel van deze tips voor vastgoed risicomanagement worden samengevat als: wees voorbereidt. Hoe meer kennis u heeft, hoe hoger de kans op succes. Dat u dit artikel leest, bewijst u motivatie en toewijding. Goed bezig, en zet door!

Wat zijn de risico's van vastgoedfondsen en REIT's?

In dit artikel staan vooral de risico’s omtrent onroerend goed centraal. Oftewel: het kopen van fysiek vastgoed. Maar er zijn andere vormen die we kort hebben besproken. Een daarvan is vastgoedfondsen. En onder vastgoedfondsen maken we onderscheidt tussen niet-beursgenoteerde en beursgenoteerde fondsen. Met name de laatstgenoemde geven hoger risico en vergen meer kennis en ervaring van de belegger.  

De risico's die verbonden zijn aan vastgoedfondsen en REIT’s zijn (niet exhaustief):

1. Vastgoed wordt niet verhandeld op openbare beurzen. Zo zijn zeer weinig REIT's onderworpen aan dezelfde regelgevende controle als beursgenoteerde ondernemingen.
2. Hoge schuldniveaus zijn standaard in REIT's, waardoor ze risicovoller zijn dan andere soorten aandelen. Blootstelling aan renterisico en vastgoedrisico - beide kunnen de kans op falen voor REIT's vergroten
3. Vastgoedprijzen worden beïnvloed door de conjunctuurcyclus
4. Vastgoedprijzen kunnen worden beïnvloed door veranderingen in nationale en lokale economische omstandigheden
5. Management kan inadequaat of onethisch handelen
6. Specifiek bij REIT’s: de belegger kan verkeerde aankopen doen, zoals de hoofdprijs te betalen (in relatie tot financiële waardering)

Wil je alles weten over REIT’s (Real Estate Investment Trust)? Lees hier over beleggen in REIT.

Conclusie over vastgoed beleggen risico’s en risicobeheer

Investeren in onroerend goed kan een geweldige manier zijn om in de loop van de tijd rijkdom op te bouwen, maar het bevat wel degelijk reëel risico’s tot geld verlies. Zo zijn de gevolgen van slecht risicobeheer vaak groter dan bij aandelen. Bij aandelen kunt u de inleg verliezen. Bij vastgoed kunt u meer verliezen.

Een vastgoedbelegger moet zich bewust zijn van vele soorten risico's, waaronder krediet-, markt- en renterisico's. Door deze risico's te begrijpen en gebruik te maken van risicobeheerstrategieën, kunt u uw blootstelling verminderen en uw kansen op succes vergroten. De meest gebruikelijke manier om dit te doen is door gebruik te maken van risicobeheerstrategieën, zoals het verrichten van goed onderzoek, diversificatie en verantwoord omgaan met risico’s.

Raak overigens niet ontmoedigd! Vastgoed is een uitstekende en relatief waardevaste lange termijn investering. Het is mogelijk om welvarend te worden dankzij discipline, eenvoud en risicomanagement. Kies voor de geduldige doch langzamere weg van duurzaam financieel succes. Probeer niet alles uit de kast te halen voor snel rijk worden. Dit pakt vroeg of laat verkeerd uit.