Vastgoed Beleggen voor Beginners: Tips Goed Begin | Happy Investors

Beste Happy Investors, hoe en waar begin je met vastgoed beleggen? Ik krijg steeds meer vragen over vastgoed beleggen (voor beginners). En specifiek daarbij is de vraag hoe je dan wel het beste kan beginnen. Immers, zelfs als je al een klein appartement wilt opkopen (als 2^de pand), ben je al snel tienduizenden euro’s kwijt. En zeker nu zijn de huizenprijzen enorm gestegen.

Is vastgoed voor een beginnende belegger op dit moment de beste stap? Welnu, dit ligt eraan hoe je het bekijkt.

In dit artikel geef ik je tips over hoe je laagdrempelig het beste kan beginnen met vastgoed beleggen.

In het eerste deel gaan we het hebben over hoe je het beste kan beleggen in vastgoedfondsen. Dit is heel logisch, want vastgoedfondsen zijn veel meer toegankelijk voor beginnende beleggers dan fysiek vastgoed. Niettemin zullen we wel in deel 2 gaan kijken hoe we het beste kunnen beginnen met beleggen in fysiek vastgoed.

Inhoudsopgave:

Deel 1: Vastgoedfondsen

1.1. Hoe het werkt
1.2. De grote voordelen van vastgoedfondsen
1.3. Belangrijkste indicatoren van een goed fonds
1.4. Vergelijking van vastgoedfondsen in Nederland
1.5. Alternatieven

Deel 2: Fysiek vastgoed

2.1. Fysiek vastgoed in Nederland
2.2. Tips bij fysiek vastgoed beleggen voor beginners
2.3. Fysiek vastgoed in Buitenland

Laten we nu snel doorgaan!

Deel 1: Vastgoedfonds beleggen voor beginners

Vastgoedfondsen zijn de ideale manier voor investeren in vastgoed met weinig geld. Dit maakt het de perfecte gelegenheid voor beginners met een laag startkapitaal, om toch rendement uit vastgoed te kunnen halen. Bovendien, zoals we zullen gaan zien, vergt het weinig tijd en kunde om te investeren in dit soort fondsen.

Als beginner beleggen in vastgoed kan heel interessant zijn met vastgoedfondsen. Zeker voor wie vroeg begint. Hieronder leg ik je uit waar je op moet letten voor een succesvolle start.

1.1. Vastgoed beleggen voor beginners: hoe het werkt

In principe is het beginnen met beleggen in vastgoedfondsen heel eenvoudig. Eigenlijk hoef je enkel een account aan te maken, en de rest wordt voor je geregeld door vastgoedexperts. Nu verschilt het een klein beetje per fonds. Bij sommige fondsen heb je namelijk meer keuze vrijheid in wat voor soort vastgoedobjecten je wilt beleggen binnen de portefeuille van dat fonds. Bij andere fondsen is het slechts een kwestie van geld overmaken, en de experts verspreiden dat geld uit over het gehele fonds. In ruil voor jouw geld en het risico dat je loopt, ontvang je rendement. Dit wordt ook wel dividend genoemd.

Een vastgoedfonds heeft in haar portefeuille vaak heel veel vastgoedobjecten. Zo stelt 100 miljoen euro aan vastgoed eigenlijk niet zoveel voor. Dit zou een kleiner fonds zijn. Particuliere beleggers kunnen hierin investeren. Vervolgens zal het fonds meer panden aankopen. Al deze panden worden verhuurd, waardoor het fonds huurinkomsten ontvangt. Ook komt het voor dat de panden in waarde stijgen, waardoor er extra inkomsten worden gegenereerd. Van al deze inkomsten zullen eerste de kosten worden afgehaald (renovatie, notaris, personeel, et cetera). Hetgeen dat overblijft wordt verdeeld onder de particuliere beleggers in de vorm van dividend / rendement. Zo simpel kan vastgoed beleggen voor beginners nu eenmaal zijn!

1.2 Voordelen van vastgoedfonds beleggen voor beginners

Dit artikel is specifiek voor wie wilt leren hoe je het beste kan beginnen met beleggen. Als we kijken naar vastgoedfondsen, dan hebben deze een aantal grote voordelen voor beginnende beleggers:

• Je hebt geen kennis van zaken nodig. De vastgoed beleggingen worden beheerd door de experts van het fonds waarin je investeert.
• Het kost je geen tijd en je hebt er geen omkijken naar. Alles word voor je geregeld. Vastgoedfonds beleggen is een vorm van passief inkomen
• De minimale inleg is vaak aanzienlijk lager dan wanneer je in fysiek vastgoed wilt beleggen. Dit maakt het meer toegankelijk voor beginnende beleggers met een laag startkapitaal.
• Vaak ontvang je per half jaar, kwartaal of zelfs per maand een dividendvoorschot. Door continue dit dividend te herinvesteren ontstaat rendement op rendement, wat leidt tot exponentiele groei van je winsten.
• Je loopt minder risico doordat je geld wordt verspreid over vele vastgoedobjecten (in plaats van slechts een enkel pand of huis).

Lees nu nog eens de voordelen terug. Als we dit vergelijken met fysiek vastgoed, dan zien we grote verschillen. Wanneer je zelf een huis of appartement gaat kopen, heb je kennis van zaken nodig. Locatie is namelijk cruciaal voor maximaal rendement uit je vastgoed. Ook heb je allerlei rompslomp van administratie (notaris), van omgang met (mogelijk vervelende) huurders en met reparaties en dergelijke.

In tegenstelling: bij vastgoedfondsen heb je geen last van een dreigende “bouwval”. Als beginner kan je snel en eenvoudig instappen, en binnen een dag rendement opstrijken. Zo zijn SynVest en Corum Investments goede voorbeelden van vastgoedfondsen voor het beginnen met beleggen in vastgoed.

1.3 Waarop letten bij vastgoedfondsen: dit zijn de belangrijkste indicatoren

Om direct met een belangrijk punt te beginnen: bij beleggen loop je altijd het risico om (een deel) van je inzet te verliezen. Ook bij vastgoedfondsen is dit zo. Zelf heb ik hele positieve ervaringen met vastgoedfondsen en beleggen in het algemeen, maar wees er toch van bewust dat je ook geld kan verliezen. Het is dus noodzaak om de juiste vastgoedfondsen te kiezen als beginnende belegger. Want zo verhoog je de kans op succes (winst). Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste indicatoren:

1. Risicospreiding: grootte van het fonds, geografische spreiding, spreiding in sectoren, spreiding in type vastgoed, et cetera. Hoe meer spreiding, hoe minder risicovol het fonds.
2. Belegginsstrategie: sommige fondsen investeren enkel in kantoren, andere enkel in supermarkten. kantoren zijn meer risicovol dan supermarkten.
3. Kosten & uitstapkosten: sommige fondsen hebben hogere kosten en uitstapkosten (als je binnen drie jaar wilt stoppen) dan anderen.
4. Flexibiliteit: hoe eenvoudig kan je je geld weer terughalen in noodgevallen?
5. % Fill Rate: dit is een hele belangrijke indicator die aangeeft welk percentage van vastgoedobjecten een (vaste) huurder heeft. Hoe hoger dit %, hoe minder risicovol het fonds, want de huurinkomsten zijn hoger.
6. Rendement: de hoogte van het rendement is een gevolg van de bovenstaande punten. Hoe meer risicovol een belegging is, hoe hoger het rendement. Het ligt dus aan jouw doel en mate van risicoaversie of je voor een hoger of lager rendement wilt kiezen. Mijn persoonlijke advies is om liever iets meer op safe te spelen en dit voor tientallen jaren te laten beleggen. Op die manier laat je rendement het werk doen. Zo laat je geld voor jou werken, in plaats van andersom!

1.4 Vergelijking van vastgoedfondsen

Zoals je hierboven hebt gelezen zijn er veel indicatoren die je in beschouwing moet nemen wil je een goede keuze maken wat betreft je eerste investering in een vastgoedfonds. Om je wat moeite te besparen, deel ik je mijn reviews en ervaringen met een aantal goede Nederlandse fondsen. Voor een uitgebreide vergelijking van deze fondsen kan je beter het artikel lezen over online beleggen in vastgoedfondsen.

Bij de bovengenoemde fondsen, zie artikel, krijg circa 7 – 9% dividend per jaar. Op de lange termijn levert dit extra rendement je tienduizenden euro’s op.

1.5 Alternatieven op vastgoed beleggen voor beginners

Nu je de vele voordelen kent van vastgoedfondsen ten opzichte van fysiek vastgoed, ben je mee met de logica dat investeren in zo’n fonds een betere manier is bij vastgoed beleggen voor beginners. Naast deze fondsen zijn er twee alternatieven die tevens een slimme start zijn voor beginnende beleggers in de vastgoed.

Het eerste alternatief is crowdfunding in vastgoed. Het principe werkt hetzelfde als een vastgoedfonds, maar dan dat het om een specifiek project gaat. Denk hierbij aan een vastgoedproject waarbij een nieuwe woonwijk wordt gebouwd. Via crowdfunding kan je als particuliere belegger dan investeren in die specifieke woonwijk.

Ik heb zelf geen ervaring met crowdfunding. Het rendement is mijns inziens te laag, terwijl ik het risico hoger acht (want minder spreiding). Wat ik wel een goede ontwikkeling vind is dat je tegenwoordig ook crowdfunding investeringen kan doen in ethische projecten. Denk daarbij aan het uitlenen van geld aan kleine ondernemers in ontwikkelingslanden.

Een tweede alternatief zijn REITs. REITs staat voor Real Estate Index Funds. Je moet dit zien als de grote broer van de Nederlandse vastgoedfondsen. Een REIT is ook gewoon een vastgoedfonds, maar met als verschil dat ze beursgenoteerd zijn. Dit heeft als voordeel dat het een meer flexibele investering is waarbij je in feite ieder moment van de dag eenvoudig kan in- en uitstappen.

Wil je lager risico als beginners in vastgoed beleggen? Dan kan je eens verdiepen in REITs ETFs. Dit moet je zien als een grote verzamelmand met daarin meerdere vastgoedfondsen. Het rendement is hierbij lager, maar je doet wel aan veel risicospreiding.

Lees hier alles meer tips over REITs.

Deel 2: Fysiek vastgoed beleggen voor beginners

Omdat dit artikel specifiek bedoelt is voor vastgoed beleggen voor beginners, zal ik niet te diep ingaan op fysiek vastgoed. Immers, ik heb hierboven al aangegeven dat voor beginners vastgoedfondsen vele male toegankelijker zijn dan fysiek vastgoed. Wel zal ik kort een aantal tips aanhalen voor wie wilt starten met investeren in fysiek vastgoed.

Voor de uitgebreide versie en uitleg kan je beter dit kennisartikel lezen: Rijk worden met vastgoed.

2.1 Vastgoed beleggen in Nederland

Als je zelf vastgoed wilt kopen in Nederland, zal je een grote pot met geld nodig hebben. Er zijn namelijk speciale verhuurhypotheken voor particulieren die een 2^de huis willen kopen puur voor het verhuren. Het grote nadeel aan deze verhuurhypotheken is dat je maar maximaal 70% van de huiswaarde mag lenen. Deze markt is wel in de ontwikkeling en gaat langzaam naar 80 of 90%. Maar stel even dat we 70% maximaal mogen lenen bij een appartement ter waarde van 125.000 euro. In dit geval zal je 30% eigen inleg nodig hebben, wat uitkomt op 125.000 * 0,3 = 37.500 euro. En let op: hier komen nog administratiekosten bij zoals overschrijving, notariskosten, et cetera.

Dat is een bak met geld, en daar komt ook nog veel tijd en rompslomp bij kijken. Daarom vind ik persoonlijk vastgoedfondsen vele malen interessanter omdat het een passieve inkomstenbron is. Fysiek vastgoed kost gewoon veel meer tijd. Wel is het zo dat je deze rompslomp (contact met huurders, reparaties, et cetera) kan uitbesteden aan bemiddelingsbureaus. Het voordeel is dan dat je minder tijd kwijt bent. Het nadeel hieraan is dat je lagere winsten (rendement) hebt. Onderaan de streep zal je voor jezelf de berekening moeten maken wat interessanter is. Bij vastgoedfondsen krijg je doorgaans zo’n 5 – 8% rendement. De vraag is maar of je jaarlijks meer overhoudt bij een fysiek vastgoed, wanneer je alle kosten van het pand nog moet aftrekken.

Wat absoluut wel interessant is bij fysiek vastgoed, is dat je langzaam maar zeker je hypotheek doet aflossen. Stel dat je nu een pand koopt en dit over tien jaar doorverkoopt. Dan krijg je:

Je eigen inleg + netto huurinkomsten over tien jaar + het afgeloste deel van de hypotheek + eventueel wel of geen overwaarde = brutowinst. Van deze brutowinst moet nog wel alle overige kosten worden afgehaald (reparaties, administratiekosten, et cetera).

Tot slot, een creatieve manier is om samen met vrienden een appartement te kopen om te verhuren. Echter, dit neigt al snel naar crowdfunding of een vastgoedfonds. Dan moet je jezelf maar afvragen of dat wel een logisch idee is. Persoonlijk raad ik het af, want als geld een rol speelt krijg je altijd gezeik wanneer de buit moet worden verdeeld.

2.2. Tips bij vastgoed beleggen voor beginners

1. Locatie is alles! Zo zal een appartement in centrum Amsterdam een veel hogere overwaarde krijgen dan een appartement in een dorpje.
2. Denk goed na over hoe je omgaat met belasting.
3. En hoe je omgaat met energierekeningen en meubels (all-in, of kaal opleveren?).
4. Wees kritisch met het aannemen van huurders. De juiste huurders zullen weinig last geven
5. Eventueel kan je het helemaal uitbesteden. Er zijn bedrijven die omgang met huurders voor je regelen, alsook de bijkomende reparaties.
6. Voor reparaties: leg structureel een spaarpotje aan uit je huurinkomsten voor het geval van reparaties.
7. Maak een goede kosten-baten berekening over hoeveel een vastgoedobject voor je gaat opleveren.
8. Zeer belangrijk: reken alleen op je maandelijkse huurinkomsten om te bepalen of het een goede investering is. Reken nooit de verwachte overwaarde van een huis mee. Dit moet je zien als een bijkomend voordeel, maar je moet er niet op rekenen want het kan voorkomen dat je geen overwaarde hebt.
9. Bonustip: als je handig bent kan je oudere huizen opkopen, renoveren, en doorverkopen.

2.3. Vastgoed beleggen in het Buitenland

Eigenlijk is dit niet echt vastgoed beleggen voor beginners. Maar toch vind ik het leuk om wel deze creatieve optie te benoemen! Want waarom zou je niet investeren in vastgoed in het buitenland? Kijk bijvoorbeeld eens naar goedkope landen. Misschien ben jij als reiziger op mooie plaatsen geweest die nog niet bepaald toeristisch zijn. Stel dat je hier een aantal vakantiehuisjes kan opkopen voor weinig geld. Of als je heel handig bent kan jezelf vakantiehuizen bouwen op deze goede locatie. Op deze manier kan je voor relatief weinig geld toch veel vakantiehuizen kopen. Zo is iedere 1000 euro hier in Nederland veel meer waard in Thailand of de Filipijnen.

Bij deze vastgoed tactiek komt echter wel heel veel onderzoek kijken. Zo moet je echt verstand hebben van wat een goede locatie is, alsook hoe je het beste de vakantiehuizen kan promoten via het internet. Zoals ik al zei, niet echt voor beginners maar wel een gaaf idee! Maar aangezien ik zelf twee linker handen heb kies ik voor de makkelijkere weg van vastgoedfondsen 😉.

Dit was het einde van dit kennisartikel over vastgoed beleggen voor beginners. Vond jij het waardevol? En wat zijn jouw ervaringen met vastgoed beleggen als beginner? Laat het mij weten in een reactie hieronder!

Tot slot zou ik het zeer waarderen als je dit artikel wilt delen met je vrienden via Social Media, mits het voor hun ook interessant is. Ook kan je mij blijven volgen voor nieuwe artikels over beleggen en financië