Particulier Beleggen in Vastgoed, onmisbaar advies & tips!

Beste Happy Investor, er is een interessante ontwikkeling gaande in vastgoed Nederland. De vraag naar woningen blijft toenemen, terwijl het aanbod deze vraag niet kan bijbenen. Daarbij komen steeds meer particulieren die gaan beleggen in vastgoed. Het gevolg is een nog verdere stijging van de huizenprijzen, waardoor de particuliere vastgoedmarkt letterlijk booming is. Prijzen blijven maar stijgen! Als particulier beleggen in vastgoed kan daarom beslist zeer interessant zijn voor op de lange termijn. Maar hoe kan je dit het beste doen, en er het meeste aan verdienen?

In dit artikel geef ik je advies en onmisbare tips voor succesvol beleggen in vastgoed als particulier. Lees snel verder!

Inhoudsopgave:

Waarom beleggen in vastgoed als particulier?
Hoe kan je als particulier beleggen in vastgoed?
Hoe verdien ik als particulier geld aan vastgoed?
Wat zijn mijn risico’s bij particulier beleggen in vastgoed? En hoe krijg ik minder risico?
7 Tips bij particulier beleggen in vastgoed

Waarom beleggen in vastgoed als particulier?

Geld voor je laten werken betekent dat je moet investeren. Maar investeren brengt ook risico’s niet waar? Het klopt dat beleggen nooit zonder risico (tot geld verlies) is. Wel is het zo dat hoe meer kennis je hebt, hoe meer succesvol je kan zijn. Bij beleggen in vastgoed als particulier geldt dit net zo. Veel mensen prefereren vastgoed boven de aandelenmarkt of andere vormen van investeren. Hier zijn een tweetal grote redenen voor. Ten eerste is vastgoed een relatief recessiebestendige investering waarbij je vermogen niet opeens met -20% daalt (zoals bij een aandelencrash). Ten tweede is voor vele particulieren beleggen in vastgoed meer tastbaar. Je kan een huis zien staan, en je hebt meer feeling of dit wel of geen goede investering is. Bij aandelen is dit anders, omdat je daarvoor gedegen kennis moet hebben van zowel strategische- als financiële bedrijfsanalyses.

Maar waarom beleggen in vastgoed als particulier? Het antwoord is simpel: om meer vermogen te genereren zodat je meer financiële zekerheid krijgt. Het is zelfs mogelijk om financieel onafhankelijk te worden dankzij vastgoed. Immers, er zijn veel mensen die rijk worden met vastgoed. Daarbij is het wel zo dat je vooral geduld moet hebben, en ook slimme investeringen dient te maken. Niet ieder vastgoedobject is even lucratief. En bovendien is het ook niet zonder risico. Zeker wanneer je vastgoed aankoopt met een hypotheek (schuld), loop je het risico om hoge schulden te krijgen.

Een populaire reden onder jongeren om te investeren in vastgoed, is om de “rat race” te verlaten. Dit is een begrip uit het legendarische boek van Rich Dad, Poor Dad. Hij heeft zelfs een geniaal bordspel gemaakt, genaamd Cashflow Classic. Het bordspel leert je om te investeren voor cashflow, zodat je meer (passief) inkomen genereert.

Hoe kan je als particulier beleggen in vastgoed?

Oké, dus particulier beleggen in vastgoed is relatief recessiebestendig, het is tastbaar, en het is makkelijker (dan aandelen) om te begrijpen wat wel of niet een goede investering is. Hierbij zijn er verschillende manieren waarop je als particulier kan investeren in vastgoed, namelijk:

• Vastgoed aankopen, verhuren en/of doorverkopen
• Investeren in vastgoedfondsen voor een jaarlijks vast dividend
• Investeren in REITs voor jaarlijks dividend + koerswinst
• Crowdfunding en vastgoedontwikkelingsprojecten voor x % rendement

De twee laatstgenoemde mogelijkheden zijn het meest eenvoudig. Zo is het bijzonder simpel om te beleggen in online vastgoedfondsen. En dat is beslist geen slechte keuze, omdat je bij bepaalde vastgoedfondsen tot 8,5% dividend per jaar kan ontvangen. Dat is serieus hoog voor een passieve investering waar je niks aan hoeft te doen (behoudens dan je geld overboeken en het voor je te laten werken 😉). Een ander groot voordeel aan vastgoedfondsen is dat je direct grote risicospreiding hebt omdat je geld wordt verdeeld over vele verschillende vastgoedpanden.

De meest complexe vorm van deze bovenstaande mogelijkheden is om als particulier te beleggen in vastgoed door het opkopen van panden. Dit is tevens ook de in potentie meest winstgevende optie, waarbij het rendement aanzienlijk kan stijgen door overwaarde. Daarnaast geeft het kopen van vastgoed de mogelijkheid om een maandelijks vast inkomen te genereren dankzij huurinkomsten. Daartegenover staat wel meer risico (bv. hypothecaire schuld) en meer werk (omgang met huurders, onderhoud, et cetera).

Ook bij vastgoed geldt dat voor “niks gaat de zon op” 😉. Het komt niet aanwaaien. Je zal er in eerste instantie voor moeten werken (actie nemen, kennis vergaren, …) en risico durven nemen. Maar de voordelen kunnen groot zijn. Denk daarbij aan een leven vol vrijheid en comfort, en zelfs met vervroegd pensioen kunnen gaan.

Hoe verdien ik als particulier geld aan vastgoed?

Een groot voordeel aan vastgoed is dat het een stabiele inkomstenstroom oplevert. Het geld dat je kan verdienen aan vastgoed kan je uitdrukken in een percentage van rendement. Heel simpel genomen zijn er drie manieren om als particulier geld te verdienen aan vastgoed, namelijk:

• Huurinkomsten & aflossing hypotheek (bij vastgoedobjecten)
• Overwaarde (bij vastgoedobjecten)
• Dividend (bij vastgoedfondsen, projecten en crowdfunding)
• Dividend + koerswinst (bij REITs)

Aan de hand van een voorbeeld zal ik je het verschil uitleggen. Stel dat jij als particulier 50.000 euro beleggen wilt in vastgoed. Hiertoe heb je de opties zoals hierboven genoemd. Als voorbeeld nemen we aan dat je voor 50.000 euro gaat investeren in een appartement. Het resterende bedrag vul je aan met een hypothecaire lening. Voor het gemak houden we aan dat de schulden van de lening 400 euro per maand bedragen. Ook reserveer je 50 euro per maand voor reparatiekosten en onderhoud. Iedere maand ontvang je 700 euro aan huur. In dit geval heb je:

450 euro kosten – 700 euro opbrengsten = 250 euro cashflow per maand.

250 euro per maand geeft op jaarbasis 3.000 euro. In totaal had je 50.000 euro geïnvesteerd. Het gemiddelde jaarlijkse rendement bedraagt daarom 6% (3.000 / 50.000).

Dit rendement kan je vergelijken met een vastgoedfonds. Bij vastgoedfonds SynVest kan je een gemiddeld jaarlijks rendement van 8% ontvangen. Hier hoef je verder niks voor te doen: geen contact met huurders, geen onderhoud, geen stress, et cetera. En toch ontvang je 2% hoger rendement. Waarom zou dan niet iedere particulier beleggen in vastgoedfondsen?

Het antwoord is de aflossing van hypotheek en de potentiele overwaarde.

Korte uitleg over overwaarde op vastgoed

Kijk, als je als particulier vastgoed aankoopt, dan ontvang je huurinkomsten. Maar ieder jaar los je ook een deel van de hypothecaire lening af. Stel dat je dan je vastgoed na 5 jaar verkoopt, dan krijg je bijvoorbeeld een 15.000 euro extra dankzij een deel aflossing van de hypotheek. Hierdoor komt je rendement hoger te liggen. Dit zien we terug in een rekensommetje:

Vijf jaar lang huurinkomsten a 15.000 euro + extra aflossing hypotheek a 15.000 euro + teruggave initiële inleg a 50.000 euro = 80.000 euro na vijf jaar.

Bovenstaande voorbeeld geeft een jaarlijks rendement van 10%. Want 50.000 euro * 10% gedurende vijf jaar geeft 80.000 euro.

Nu is bovenstaande voorbeeld gebaseerd op het feit dat jouw aankoop in waarde gelijk blijft. Maar gemiddeld genomen is de jaarlijkse overwaarde in de vastgoedmarkt circa 3%. Dit betekent dat als je als particulier gaat beleggen in vastgoed, je ook overwaarde op je vastgoedaankoop kan verwachten. Ik ga hier bewust geen voorbeeld van geven. En dat is wel omdat ik persoonlijk van mening ben dat je niet moet rekenen op overwaarde. Overwaarde op vastgoed dien je te zien als een bonus. Als je dat doet, kan het alleen maar meevallen. Maar goed, wel is het zo dat geniale aankopen tot wel boven de 100.000 euro aan overwaarde kunnen genereren. Voorbeelden hiervan zien we terug in steden zoals Amsterdam.

Hieronder geef ik je 7 tips over hoe je het maximale uit vastgoed beleggen als particulier kan halen (met de meeste kans op overwaarde). Eerst gaan we nog even kijken naar de risico’s bij vastgoed beleggen.

Wat zijn mijn risico’s bij particulier beleggen in vastgoed? En hoe krijg ik minder risico?

Zoals ik al aangaf komt voor niks de zon op. Alhoewel veel particulieren en professionals zweren bij vastgoed omdat het laag risico heeft, kan het toch behoorlijk fout gaan. Nee, ook als je particulier gaat beleggen in vastgoed heb je beslist veel risico’s. In essentie komen al deze risico’s op hetzelfde neer, namelijk dat je geld verliest. Hieronder heb ik een opsomming gemaakt van veelvoorkomende risico’s voor particulieren die investeren in vastgoed.

• Hypothecaire lening: er bestaat het risico dat je een te grote schuld aangaat die je niet meer kan terugbetalen.
• Leegstand: als je (tijdelijk) geen huurinkomsten hebt, zal je zelf moeten opdraaien voor de maandelijkse hypothecaire lasten. Leegstand kan leiden tot nog grotere schulden
• Juridische geschillen met huurders, gemeente, vergunningen, verzekeringen, et cetera (en dat kost geld)
• Waardevermindering: het is mogelijk dat je een slechte investering doet in een huis dat minder waard wordt (bv. omdat ze er een jeugdhonk naast bouwen)
• Economisch risico: als je een vastgoedpand aankoopt net voor een recessie
• Onvoorziene kosten: kan voorkomen als je een huis met verborgen gebreken aankoopt en dit niet wordt vergoed. Of dat de huurder je huis verbouwd zonder toestemming, et cetera.

Bovenstaande zijn voorbeelden van risico’s voor particulieren die vastgoed aankopen. Bij vastgoedfondsen heb je ook risico, namelijk dat het vastgoedfonds failliet gaat en je derhalve geld kwijtraakt. Hier lees je meer over beleggingsrisico’s en hoe ermee om te gaan.

Hoe je risico kan verlagen

Van bovenstaande risico’s word je niet al te blij. Kijk, als je gaat investeren net voor een economische recessie (die je niet ziet aankomen), dan is dat heel zuur. Gelukkiger heb je op de meeste risico’s wel invloed. Hieronder geef ik je zeven tips die ervoor zorgen dat je als particulier meer succesvol gaat beleggen in vastgoed. Deze zeven tips kan je direct gebruiken om ook je risico te verlagen.

In het bijzonder wil ik benadrukken dat je bij beleggen altijd aan spreiding moet doen. Het is onverstandig om al je geld op slechts een enkele investering te zetten. Stel dat je 100.000 euro te besteden hebt, dan raad ik het altijd aan om niet de volle 100 K op een enkel pand te zetten. In plaats daarvan kan je ervoor kiezen om bijvoorbeeld twee, drie of vier verschillende huizen of appartementen te kopen. Op die wijze kan je risico’s zoals leegstand en waardevermindering mitigeren.

Maar het is ook slim om je geld te spreiden in verschillende investeringen. Zo kan je hele slimme investeringen maken in zowel vastgoed, vastgoedfondsen, dividendaandelen, indexfondsen, ETFs, et cetera. Door je geld in zowel de vastgoed- als aandelenmarkt te investeren, spreid je het risico van een economische crash in een van deze markten.

Het bovenstaande komt neer op het aanbrengen van een gediversifieerde beleggingsportefeuille. Daarbij is het zo dat hoe meer lange termijn je investeert, hoe meer je het risico tot geld verlies kan verlagen. Meer hierover lees je in het artikel over rijk worden met beleggen.

7 Tips bij particulier beleggen in vastgoed

Hieronder vind je 7 concrete tips voor als je particulier wilt beleggen in vastgoed. Dankzij deze tips zal je een beter resultaat boeken. Dat betekent dus een hoger rendement, en ook een lager risico. Dit zijn de tips:

1. Doe heel goed onderzoek
2. Blijf dicht bij je kennis en kracht
3. Locatie = Key
4. Durf risico te nemen op het juiste moment
5. Reken overwaarde niet mee!
6. Een goede huurder bespaart je een hoop kopzorgen
7. Maak gebruik van schuld en overwaarde op je eigen huis

Voorbereiding is het halve werk: als particulier investeer je niet zomaar in vastgoed!

Succesvol beleggen begint bij de voorbereiding. Dit geldt voor alles: bij zonnepanelen aankopen, investeren in aandelen, je eerste huurwoning opkopen, et cetera. Alles draait om de voorbereiding. Specifiek voor vastgoed dien je op de hoogte te zijn van wet- en regelgeving. Denk hierbij aan de belasting. Wat gebeurt er als je als particulier vastgoed koopt om te verhuren? En wat bij verbouwen en doorverkopen (flip a house)? Naast wet- en regelgeving zal je ook heel goed de financiën inzichtelijk moeten hebben. Bij investeren in vastgoed draait alles om een positieve cashflow. Dat betekent dat jouw huurinkomsten groter moeten zijn dan de kosten. Kosten heb je niet alleen bij een hypothecaire lening, maar ook bij dien je onderhoudskosten en onvoorziene kosten te voorzien. Uiteindelijk komt het erop neer of je wel of niet te veel voor vastgoed betaald. Immers, de prijs bepaalt deels hoeveel huurinkomsten je maandelijks kan genereren.

Blijf ook dicht bij je kennis en kracht. Ben jij goed in eengezinswoningen? Investeer dan daar in. Ga niet beleggen in bedrijfspanden als je daar geen besef van hebt. Hetzelfde geldt uiteraard ook voor andere soorten van beleggingen.

Tot slot, locatie is alles! Een goede locatie vind je door voorbereiding en dicht bij je kennis te blijven. Begin allereerst met vastgoed aankopen dicht bij huis, in de omgeving die je goed kent. Je dient namelijk te weten wat de ontwikkelingsplannen van de gemeente of stad zijn. Het is dan ook slimmer om een vastgoedobject te kopen in een stad die meer populair wordt, en waarbij het aantal inwoners stijgt. Immers, bij vastgoed draait alles om vraag- en aanbod. Dit geldt overigens niet alleen voor inwoners, maar ook bij toename van bijvoorbeeld recreatie en winkelgelegenheden kunnen nabijgelegen woningen in waarde stijgen.