Cashflow met Vastgoed: Uitleg + Méér Cash met Onroerend Goed
Beste beginnende vastgoed belegger, wil je specifiek beginnen met als doel veel cashflow met vastgoed? Slim. Als lange termijn belegging is het investeren in huurwoningen voor cashflow een rationele keuze. Het wordt gezien als een inflatiebestendige belegging. Het is verre van “snel rijk worden”, maar dat is juist goed. Iedereen kan langzaam rijk worden. Het enige wat je nodig hebt is geduld. En een hoge cashflow met vastgoed 😉.
In dit artikel geven we een korte uitleg over wat cashflow met vastgoed is en hoe het werkt. Daarna geven we tips om cashflow te verhogen voor een hoger inkomen.
Op naar duurzaam (financieel) succes!
Inhoudsopgave
Wat is, en hoe werkt, cashflow bij vastgoed?
Cashflow wordt gedefinieerd als de winst die men krijgt na het ontvangen van alle maandelijkse inkomsten en vervolgens het betalen van alle operationele kosten. Je moet ook deels cash reserves aanhouden voor toekomstige reparaties.
Cashflow met vastgoed is de belangrijkste “bloedstroom” voor winststijging. Het is als dividend voor de dividendbelegger.
De cashflow in onroerend goed werkt vergelijkbaar met die van dividenden in aandelen. Het voordeel is dat je stabiele maandelijkse inkomsten krijgt voor de gemaakte investering. Bij dividendaandelen kan dit maandelijks, per kwartaal, halfjaarlijks of jaarlijks zijn. Maar cashflow met vastgoed is altijd een maandelijkse inkomst. Dit is waarom veel investeerders zweren bij onroerend goed: leven van de cashflow.
Je kan (een deel) vastgoed of land kopen en het beschouwen als een asset dat in de toekomst kan worden verhuurd of op een andere manier kan worden gebruikt om regelmatige inkomsten te genereren. De cashflow wordt gegenereerd vanuit de maandelijkse huurbetaling. Naast cashflow kan het pand ook in waarde stijgen. Dit noemen ze kapitaalwinst. Neem als voorbeeld een meergezinswoning.
Voorbeeld van cashflow met vastgoed
Totaal aantal woningen: 5
Elke eenheid verhuren = €1000 per maand
Elke eenheid kost = €600 per maand
Inkomen per jaar = €24.000 (voor belasting)
Hoewel het goed is om een deel van de netto-inkomsten in reserves te houden, is in dit geval het grootste deel van de inkomsten, zeg €20.000, beschikbaar voor distributie. Dit is uiteraard wel een simplistisch voorbeeld. Lees hier alle details over rendement op vastgoed berekenen.
Hoe te beginnen met vastgoed investeren voor cashflow
Denk je aan het kopen van een vastgoedbelegging? Tal van 's werelds rijkste investeerders zijn afkomstig uit de wereld van onroerend goed. Er zijn vele redenen om te geloven dat het een goede investering is voor lange termijn beleggers. Het is altijd verstandig om huiswerk te doen voordat je gaat investeren. Zonder onderzoek word je onbewust blootgesteld aan vele risico’s. Beginnen met vastgoed is interessant, maar je moet wel weten wat je doet.
Hieronder bespreken we een aantal relevante zaken die betrekking hebben op cashflow met vastgoed.
Beslis of je een (fulltime) verhuurder wilt zijn
Iedereen denkt een huisjesmelker te willen worden, maar vaak denken ze niet goed na over de nadelen die dit geeft. Als je het groot speelt, moet je meer op het spel zetten. Sommige problemen die je kunt tegenkomen als verhuurder zijn de verantwoordelijkheden omtrent onderhoud en deugdelijke omgang met huurders. Met name het vinden van goede huurders is van groot belang. Je wilt het liefst zo min mogelijk kopzorgen. Bovendien is het belangrijk om goede contractuele afspraken te maken. Leg alles vast, dan kan het maar duidelijk zijn.
Persoonlijke schuld afbetalen
Grote investeerders hebben grote leningen omdat ze het aandurven om groot te spelen. Wanneer je ook serieus bent en wilt leven van cashflow op vastgoed, dan ontkom je er niet aan om veel leningen te initiëren. In het begin althans. Om deze leningen te krijgen is het belangrijk dat je geen persoonlijke schulden hebt. Vermijd een BKR-registratie en zorg ervoor dat lopende schulden (zoals studielening o.i.d.) zo snel mogelijk worden afgelost. Hoe beter je financiële situatie, hoe lager de rente bij vastgoedfinanciering.
Vind de juiste locatie
Investeer in een stad of locatie met een stijgende bevolking en eventueel een ontwikkelingsplan om faciliteiten te verbeteren. Hoe meer leven in een stad, hoe makkelijker het wordt om goede huurders te vinden.
Zorg voor een aanbetaling van meer dan 20%
Investeringswoningen vereisen een grotere aanbetaling dan eigen pand. Tevens moet je voldoen aan strengere goedkeuringscriteria. Hypotheekverzekeringen zijn niet beschikbaar op huurwoningen. Voor vastgoedfinanciering heb je minstens 20% aanbetaling nodig.
Er bestaan manieren tot vastgoed kopen zonder geld, maar dit is een risicovol spel. Mijns inziens is het slimmer om te kiezen voor een veiligere weg. Op de lange termijn kan je zeer welvarend worden met vastgoed. Doe er 5 jaar langer over en neem minder risico.
Hoe kan ik mijn cashflow verhogen met huurwoningen?
Je financiële situatie kan exponentieel toenemen als je alle inkomsten uit een beleggingspand herinvesteert in andere panden. Een goede cashflow stelt je in staat om extra maandelijkse inkomsten te verwerven. Dit werkt als een sneeuwbal die steeds groter en groter wordt. Anderzijds ligt hier ook het risico om té snel te willen gaan. Wees voorzichtig. En wees vooral gedisciplineerd. Hoe minder geld je uitgeeft, en hoe meer cashflow je herinvesteert in vastgoed, hoe sneller je financieel vrij wordt.
Hierbij enkele tips om je cashflow met vastgoed te optimaliseren.
Huur verhogen
Je verdient meer geld als je een hogere huur vraagt. Analyseer de huurprijzen in de omgeving en bekijk in hoeverre jouw huurprijs hiervan afwijkt. Als een verhoging redelijk is, doe het dan niet rond de feestdagen of tijdens een speciale gelegenheid voor de huurders, zoals een verjaardag of jubileum. Dat wordt niet gewaardeerd.
Bovendien is het verhogen van huur in Nederland niet gemakkelijk. Vaak ligt de prijs contractueel vast. Hier kan je slim mee om gaan. Denk aan het vastleggen van een jaarlijkse inflatieverhoging op de huurprijs. Veel beginnende vastgoedbeleggers vergeten dit soort trucjes.
Voorzieningen en verbeteringen toevoegen
Woningverbeteringen die de verkoopwaarde van de huurwoning verhogen zijn een uitstekende manier om een huurverhoging te rechtvaardigen. Sommige verbeteringen kunnen ook helpen bij de omzet van huurwoningen. Denk aan slimme investeringen zoals zonnepanelen, waarbij je dit deels doorberekent aan de huurder. Een ander slimme truc om cashflow op vastgoed te verhogen, is door het pand op maat te maken voor een specifieke doelgroep. Als jij je richt op senioren en daarvoor de juiste voorzieningen treft, kan je een hogere huurprijs vragen. De cashflow zal stijgen.
Creëer extra inkomstenbronnen
Wie weet ben je over een aantal jaar een grotere vastgoedbelegger. Stel dat je een appartementencomplex bezit. In dit geval kan je extra inkomstenbronnen creëren zoals het werken met wasmachines op munten of het installeren van verkoopautomaten. Wellicht nog slimmer is het creëren en verhuren van extra opslagruimte. Dit kan zijn voor fietsenstalling, autogarage, een schuur, of zelfs een wijnkelder zijn.
Je kan ook een tweede wooneenheid (ADU) overwegen. Een ADU is een tweede pand die wordt gebouwd op een eigen of iemand anders terrein. Een ADU heeft een eigen ingang, keuken, toilet en woonruimte; alles wat een huurder nodig zou kunnen hebben. Denk aan het bouwen van additionele kantoorruimte. Of meer populair: een studio die je kan verhuren via Airbnb. Verhuren via Airbnb kan leiden tot zeer hoge cashflow op vastgoed. Een kleine studio kan al snel €50 per nacht genereren. Indien het je lukt om 20 nachten te verhuren, is dat een extra omzetstroom van 1000 per maand.
Lees hier meer over Airbnb vastgoed beleggen.
Inrichten van de ruimte met meubilair
Je kan meestal extra cashflow genereren door de ruimte in te richten met meubilair. Dit kan perfect zijn voor korte termijn huurders, zoals studenten, expats of iemand na haar echtscheiding. Zij kiezen voor gemak en willen daar prima extra voor betalen. Uiteraard vergt dit wel een extra investering op voorhand. Maak een ROI berekening om de extra cashflow te berekenen.
Snowballing en all-cash huuraankopen
Twee van de zes meest voorkomende onroerend goed beleggingstechnieken zijn ‘snowballing’ en ‘all-cash verhuur’. Snowballing is het proces waarbij je al je inkomsten opspaart op je vastgoedpanden één voor één volledig af te lossen. Als je de hypothecaire last per pand verlaagt, dan draagt dit direct bij aan je netto inkomen. Let wel op zaken zoals belastingvoordelen en het optimaal benutten van (lage) rente op vastgoedfinanciering. Snowballing wil je vooral gebruiken om het risico te minimaliseren je financiële positie te consolideren.
All-cash huurkoop is in principe hetzelfde, maar in dit geval doe je het al bij aankoop. Het houdt in dat een huurwoning koopt zonder hypothecaire lening. Het eindresultaat is hetzelfde: de huuropbrengsten zijn hoger omdat je geen rente betaalt. Dit is niet de meest efficiënte manier van vastgoed beleggen, maar wel een met veel lager risico.
Door het combineren van bovenstaande tips zal je veel extra cashflow met vastgoed genereren. Heb jij nog aanvullende inzichten of opmerkingen? Laat het ons weten in de reacties
