Hoe kan ik Beleggen in Tiny House? Een goede investering?

Beste Happy Investor, de eerst minimalistische beweging van tiny houses wordt meer en meer omarmd door met name millenials. Lage vaste kosten, kleinere ecologische voetafdruk en meer tot rust komen (in de natuur). Dat zijn enkele aantrekkelijke voordelen voor een bepaalde groep mensen. Nu is de vraag of hier kansen liggen voor ons als Happy Investors. Hoe kan ik beleggen in tiny house? Is het een goede investering?

Ik ben geen expert omtrent het beleggen in tiny house(s). Dit artikel is een eerste verdieping in de vraag of het een interessante investering kan zijn. Heb je vragen/opmerkingen/ervaringen? Laat het mij zeker weten in een reactie onderaan dit artikel.

Laten we beginnen!

Inhoudsopgave

Wat is een Tiny House en hoe kan ik beleggen in een Tiny House?
Hoe investeren in Tiny House? Dit zijn de kosten
Hoeveel rendement kan ik halen door te beleggen in kleine huisjes?
Een tiny house kan een hoge ROI opleveren bij een succesvolle Airbnb-strategie
Wat zijn de risico’s bij het investeren in kleine huisjes?
Kan ik mijn investering in Tiny Houses ook laten financieren middels hypotheek of lening?
Conclusie over het investeren in kleine huisjes

Wat is een Tiny House en hoe kan ik beleggen in een Tiny House?

Tiny House in de Veluwe die we via AirBnB hebben geboekt

Een tiny house is een klein huisje van max. 50m2 gebaseerd op minimalistisch leven. Er zijn ook duurzame tiny houses die (deels) zelfvoorzienend zijn met bijvoorbeeld zonnepanelen. De laatste tijd neemt het fenomeen van tiny houses in populariteit toe. Zo is het goedkoop en leidt tot een lagere ecologische voetafdruk (CO2 uitstoot). Ook kan je meer tot  rust komen in de natuur, afhankelijk van de locatie.

Met name millenials vinden dit interessant. Het is een manier tot vaste lasten laag houden, meer milieubewust leven, en je komt ook nog eens meer tot rust. Ook dit laatste is relevant gezien de recente toename van burn-outs.

In de afgelopen lente ging ik samen met mijn vriendin Rosalie een weekendje naar de Veluwe. We logeerde in een tiny house in een bosrijke omgeving (zie foto). Het was een klein huisje van circa 15 jaar oud. Voor drie dagen overnachtingen betaalden wij in totaal €300, omgerekend €50 euro p.p.p.n. Dat is een prima huuropbrengst voor een reeds afbetaalde woning 😉.

Stel dat je bezettingsgraad 40% is. Bij 365 dagen kom je uit op 146 dagen. 146 * €50 = €7300 aan huuropbrengsten. Nu ligt dit lager dan de huuropbrengsten bij een appartement (circa €9600 per jaar), maar de benodigde investering kan lager zijn. Of je kan een hogere huur vragen indien het huis in top conditie verkeert. Een laatste optie is om de bezettingsgraad te verhogen.

Laten we eens naar de cijfers kijken voor meer onderbouwing.

Hoe investeren in een Tiny House? Dit zijn de kosten

Foto van mijn vriendin Rosalie bij Tiny House

De benodigde kosten voor het beleggen in een tiny house zijn vergelijkbaar met particulier beleggen in vakantiewoningen. De vraag is alleen of je kiest voor de kant-en-klaar optie, of voor het (laten) bouwen van een tiny house.

Het kopen van een kant-en-klare tiny houses is hetzelfde als een vakantiewoning of appartement kopen. Het is van belang om een goede kosten- en batenanalyse te maken. Zo heb je uiteraard de aanschafwaarde. Deze bestaat uit twee componenten: het huis en de kavel. Voor een tiny house ben je tussen de €30.000 – €75.000 kwijt. Een kavel is vaak iets duurder, tussen de €50.000 – €100.000. En uiteraard is dit afhankelijk van zowel de locatie als de kwaliteit van het kleine huisje.

Of je kiest ervoor om aan de slag te gaan als projectontwikkelaar. Daarbij ga je van A tot Z het gehele proces regelen. Dit vergt kennis en ervaring. Laten we deze optie de Do It Yourself (DIY)-optie noemen.

Bij deze optie ga je zelf aan de slag met:

1. Vergunningen regelen
2. Een locatie/kavel kopen
3. Een tiny house kopen van een fabrikant, of zelf bouwen
4. Overige zaken regelen, zoals aanleggen van riolering, elektra, et cetera

Het is vanzelfsprekend dat de DIY-optie meer tijdsintensief is. Ook moet je hier verstand van zaken hebben, zodat je het project in één keer goed opzet en uitvoert. Immers, we kennen allemaal het verdienmodel van bouwbedrijven (oh mevrouw, natuurlijk kan dat. Is alleen wel een klein meerprijsje…). 

En de vraag is maar hoeveel extra je hiermee bespaart.

Als je het mij vraagt ligt de beste kans van slagen door het vinden van unieke locaties. Als je tiny houses mag bouwen rondom bosrijke omgevingen of juist aan de rand van populaire steden, dan kan je een hoog rendement halen. Zo zal je een hogere huurprijs kunnen vragen, en je maakt meer kans op waardestijging van het huisje en het perceel.

Dit moet je wel willen en kunnen. Zo kan je ook voor de gemakkelijke weg kiezen. Wist je bijvoorbeeld dat je met vastgoedfondsen een relatief vast dividend per jaar kan ontvangen? Dit varieert tussen de 7 – 8,5%, afhankelijk van je keuzes. Dit is wel minder spannend dan zelf een tiny house kopen, maar ook minder tijdsintensief. Vastgoedfondsen kunnen zelfs leiden tot passief inkomen.

Meer weten? Lees hier meer over de beste vastgoedfondsen vergelijken.

Hoeveel rendement kan ik halen door te beleggen in kleine huisjes?

Hierboven hebben we het gehad over twee opties tot het investeren in kleine huisjes, namelijk de (1) kant-en-klare en de (2) DIY-optie.

Stel dat je voor de “kant-en-klare optie” kiest en €125.000 kwijt bent. Voor een gemiddeld jaarlijks rendement van 8%, wat gebruikelijk is voor appartementen, zou je een maandelijkse huur van circa €840 moeten rekenen.

Hier gaan wel kosten vanaf. Denk aan de eventueel maandelijkse kostenpost van een (hypothecaire) lening, waardoor je netto rendement lager ligt. Tevens moet je rekening houden met jaarlijkse onderhoudskosten én je bent tijd kwijt aan communicatie met huurders.

Vanuit dit perspectief is het niet interessant om te gaan investeren in tiny houses.

Ter vergelijking: bij de vastgoedfondsen Synvest vs. Corum Investments kan je een gemiddeld jaarlijks rendement van 7 – 8,5% ontvangen, terwijl je aanzienlijk minder risico loopt. Of wat dacht je van het investeren in wereldwijde ETF’s. Ook die optie bevat significant minder risico, maar ook daar kan je een gemiddeld jaarlijks rendement van 8% behalen.

Bij de kant-en-klare optie moeten we of (1) onze huurinkomsten verhogen ofwel (2) de kosten verlagen. Dit laatste kan maar tot een zekere hoogte. Derhalve heb je de meeste kans van slagen om de huurinkomsten te verhogen. Dit zou mogelijk zijn met de “Airbnb-strategie”. Hieronder zal ik dat uitleggen.

Eerst nog de DIY-optie. Hier geldt in principe hetzelfde voor. Streef ernaar je kosten zo laag mogelijk te houden door scherp in te kopen en het project in één keer goed uit te voeren (vergunningen, bouw, et cetera). En kijk anderzijds naar het toevoegen van waarde, zodat je een hogere huurprijs kan vragen.

Waardecreatie bereik je door het volledig afstemmen van jouw tiny house op je doelgroep. Denk daarbij aan kwaliteit, locatie en beschikbaarheid. Lees hier meer tips voor investeren in vakantiehuis.

Een tiny house kan een hoge ROI opleveren bij een succesvolle Airbnb-strategie

Misschien wel de beste strategie voor beleggen in tiny houses is doormiddel van de Airbnb-strategie. Tiny houses zijn namelijk perfect om te bouwen op vakantielocaties. Mensen betalen graag de hoofdprijs voor prachtige locaties, ook al is het maar een klein huisje.

Bij de Do It Yourself-optie kan je een hoog rendement halen met de strategie van tiny house + Airbnb.

Allereerst is de vraag aan wie je zo’n tiny house kan/wilt verhuren. Met andere woorden: kies je doelgroep. Een klein huisje voor studenten vraagt om een ander soort design én locatie dan de doelgroep alleenstaanden, vakantiegangers, ouderen of koppels.

Je kent vast wel dat gevoel wanneer je een vakantiehuis vindt dat perfect voor jou is. Daar betaal je graag de hoofdprijs voor. Nu kan jij hetzelfde doen: bouw een tiny house op de juiste locatie met het juiste design voor een specifieke doelgroep.

Stel dat je hebt geïnvesteerd in een tiny house op een toplocatie. De volgende stap is om dit te gaan aanbieden op Airbnb. Hier zijn allerlei tactieken voor, maar het is vooral een kwestie van logisch nadenken:

• Kies voor goede huurders die veel positieve recensies hebben. Dit bespaart je een hoop kopzorgen en eventuele schade.
• Baseer je huurprijs op het concurrerende aanbod. Je wilt jezelf niet uit de markt prijzen, maar als jij de enige bent die een bepaalde doelgroep aanspreekt dan kan je een hogere prijs vragen. Ook fluctueert de prijs afhankelijk van het seizoen
• Zorg voor een geautomatiseerd proces om tijd te besparen: leg een sleutel met code klaar, zorg voor instructies (schoonmaak, afval, …), et cetera.
• Let op de bezettingsgraad: soms is een lagere huurprijs beter dan leegstand! Maak hiervoor berekeningen.

Met de juiste aanpak kan je redelijk eenvoudig een huurprijs van €50 – €150 per nacht per persoon vragen. Uiteraard is dit afhankelijk van het seizoen, de locatie en de kwaliteit van het kleine huisje. Wees creatief bij het beleggen in tiny houses, want zo verhoog je jouw rendement!

Tip: een goed begin is cruciaal voor financieel succes

Wie succesvol wilt beleggen (of vermogen opbouwen) dient goed te beginnen. Een goed begin is het halve werk. Je wilt immers voorkomen dat je geld verliest, en er zeker van zijn dat je positief rendement haalt op de langer termijn. Dit is het verschil tussen rijker of armer worden. Begin daarom 100% goed door in jezelf (continue) te investeren!

Hieronder mijn persoonlijke tips om in jezelf te investeren voor succesvoller beleggen:

• Cursus Financiële Onafhankelijkheid – met €200 per maand financieel vrij worden
• Cursus Beginnen met Beleggen – hoger rendement én later risico
• Cursus ETF & Dividend – beter dan gemiddeld beleggen in ETFs & dividend
• Aandelen abonnement – unieke aandelen met potentieel x5 – x10 rendement
• Happy Investors Community – krijg alle HIM cursussen + aandelen abonnement +  coaching + community met 75% korting.

Meer weten over deze cursussen en aandelen abonnementen? Lees hier alles over de cursussen beleggen.

Wat zijn de risico’s bij het investeren in kleine huisjes?

Helaas zijn er ook wel wat risico’s bij het beleggen in tiny houses. Hieronder vind je een aantal risico’s die in mij opkomen:

• De wetgeving op tiny houses loopt achter. Zo kan het goed zijn dat er in de komende jaren veel wijzigingen plaatsvinden waar je rekening mee moet houden. Dit zou kunnen leiden tot lagere inkomsten of hogere kosten vanwege additionele investeringen
• Renovatie: vaak zijn tiny houses van mindere kwaliteit (al hoeft dit niet zo te zijn). Je onderhoudskosten kunnen in vergelijking tot huizen/appartementen hoger zijn
• Verhuren via Airbnb kan leiden tot onvoorziene schades, zoals bij ravende studenten die een ravage achterlaten
• Hoe zeker is het investeren in kleine huisjes op de lange termijn? Nu is het populair, maar is het een hype of een duurzame ontwikkeling? Bij een hype is het risico dat jouw tiny house in de loop der tijd waarde verliest (omdat vraag afneemt).

Heb jij nog meer risico’s? Laat het mij weten in een reactie hieronder zodat we dit artikel nog beter kunnen maken 😊!

Kan ik mijn investering in Tiny Houses ook laten financieren middels hypotheek of lening?

Het schijnt mogelijk te zijn om bij bepaalde hypotheekverstrekkers een hypothecaire lening te krijgen op een tiny house. Hier zijn echter wel wat voorwaarden aan verbonden, zoals dat het moet “vast” staan op de grond. In dat geval wordt het gezien als onroerend goed. Een tiny house op wielen is dus geen onroerend goed. (al zou leven in een “pipo” wagen wel goedkoop zijn). Bovendien zijn veel banken (nog) niet bereidt om een hypothecaire lening te verschaffen, waardoor je opzoek moet gaan naar geldschieters.

Je kan altijd kiezen voor de optie van een persoonlijke lening of doorlopend krediet. De rente hierop is uiteraard wel hoger. Afhankelijk van het bedrag én de heersende rentevoet moet je denken aan 2,5 – 6%. Dit is funest voor je rendement bij het beleggen in een tiny house.

Je hebt hierbij relatief flexibele opties. Zeker wanneer je ondernemer bent. Als voorbeeld heb je de kredietverstrekker Bridgefund. Bij deze partij kan je tot €250.000 lenen zonder bedrijfsplan of iets dergelijks. Meer informatie hierover lees je in deze Bridgefund review.

Een andere optie is om geld in te zamelen via familie, vrienden of crowdfunding. Dit kan allemaal een prima idee zijn zolang je een goede terugverdientijd kan bekomen. Al zal je wel rekening moeten houden met circa 4 – 7% rente. En dat is toch vrij fors!

Let hier wel mee op! Lenen kost geld (je kent het wel…), en lenen geeft ook risico. Hoe meer risico je neemt zoals met de DIY-optie, hoe hoger de kans dat je in de problemen raakt. Dit is een persoonlijke kwestie, maar ik zou nooit voor deze constructie kiezen omdat er andere manieren zijn tot veiliger beleggen waarbij je eenzelfde of zelfs hoger rendement kan halen.

Conclusie over het investeren in kleine huisjes

Het beleggen in tiny houses is interessant en leuk om te doen. Net zoals met het beleggen in vastgoed, draait het bij tiny houses om de locatie. Hoe beter de locatie, hoe meer huurinkomsten je kan vragen. Tevens kan je de tips van hierboven toepassen.

Om een goed rendement uit beleggen in tiny houses te halen heb je twee opties. Je kan kant-en-klare tiny houses opkopen en verhuren. Bij deze optie is het belangrijk dat je laag inkoopt (bv. een achterstallig huisje dat je opknapt), maar wel op een goede locatie zodat je een relatief hoge huur kan vragen. Als je dit juist doet, zou je een jaarlijks rendement van tussen de 6 – 10% kunnen halen. Dit kan eventueel hoger zijn bij een weldoordachte Airbnb-strategie.

De tweede optie noem ik de Do It Yourself­-strategie. Hier fungeer je als projectontwikkelaar die zelf een kavel opkoopt, een tiny house laat fabriceren, eventuele vergunningen regelt, en de verhuur opzet. Dit geeft het grote voordeel dat je opzoek kan gaan naar unieke locaties, waardoor je de hoofdprijs aan huurders kan vragen. Aangevuld met de Airbnb-strategie, kan je hierdoor serieuze rendementen halen van boven de 15%.

Er zijn echter wel risico’s verbonden aan het beleggen in een tiny house. Zeker wanneer je kiest voor de DIY-optie. Bovendien is het de vraag hoe je de financiering rond krijgt. Als je het (bijna) volledige bedrag wilt laten financieren, neemt je rendement fors af. Anderzijds biedt het wel de gelegenheid om sneller te groeien, maar wel tegen een significant hoger risico. Mijn tip: zorg ervoor dat je bij leegstand altijd de maandelijkse lasten kan betalen.

Tot slot, houd rekening met alternatieven. Zo streef ik met mijn aandelen naar een gemiddeld rendement van 14%. In sommige jaren behaal ik boven de 40%, en in anderen -20%. Toch heb ik wel minder risico dan wanneer ik al mijn geld in een tiny house investeer. Dit is omdat ik mijn geld verspreid over 30 – 40 aandelen en ETFs.