Piedmont Office Realty Trust Aandelen kopen? +30,4% Groei en 13,0% dividend | Happy Investors

In dit artikel behandelen we een analyse van Piedmont Office Realty Trust aandelen   . Piedmont Office Realty Trust aandelen kopen of niet willen we doen omwille haar groeipotentieel. De markt verwacht een interessant groeipotentieel. Hoe presteert het aandeel nu, en wat zijn de koersverwachtingen? In deze analyse lees je relevante informatie ter kennisgeving.

Dit artikel is gemaakt en geschreven door Freedom24. Houdt er rekening mee dat dit artikel op geen enkele wijze persoonlijk beleggingsadvies is. In samenwerking met Freedom24 mogen wij van Happy Investors als enige in Nederland haar content publiceren. Dit doen wij louter ter inspiratie en vermaak. Op onze website vind je diverse onderwerpen, van ETF beleggen tot aan informatie over vastgoedfondsen of beleggen in aandelen en beleggen in crypto.

Wil je meer inspiratie omtrent aandelen analyses? Bekijk dan de Happy Investors analyse naar de beste aandelen. Of bekijk onze cursussen beleggen indien je wilt leren succesvol investeren in lange termijn vermogensopbouw.

Ben je nog niet bekend met Freedom24? Klik hier voor meer informatie over deze partij.

Over Piedmont Office Realty Trust, eigenaar van kantoren in snelgroeiende regio's

Piedmont Office Realty Trust (PDM) bezit, beheert en verhuurt hoogwaardig klasse A kantoorvastgoed dat zich voornamelijk bevindt in de snelgroeiende gebieden van de Sun Belt. De portefeuille van het bedrijf wordt gewaardeerd op ongeveer $ 5 miljard en omvat kantoren met een totale oppervlakte van 16,7 miljoen vierkante meter. Piedmont is opgericht in 1997 en heeft zijn hoofdkantoor in Atlanta, Georgia.

• Ticker: PDM
• Toegangsprijs: $7,07
• Richtprijs: $9
• Potentieel: 27,3%
• Potentieel dividendrendement: 13,0%
• Horizon: 12 maanden
• Risico: Hoog
• Positiegrootte: 2%

Analyse Piedmont Office Realty Trust groeiaandelen

Macro tegenwind en de populariteit van werken op afstand en hybride werkwijzen hebben een zware impact gehad op vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) die gespecialiseerd zijn in kantoorruimtes. Uiteindelijk hebben kantoor-ReIT's voor het derde jaar op rij het slechtst gepresteerd in de vastgoedsector.

Kantoren verschillen echter in veel opzichten en hun fundamentele indicatoren hangen grotendeels af van het type vastgoed, de kantoorklasse en de geografische locatie. Sommige REIT's hebben hoge duurzaamheidsnormen, een aanzienlijk ontwikkelingspotentieel en worden toch verhandeld tegen een korting op de reële waarde omdat ze worden beïnvloed door het algemene sentiment in de sector. We hebben drie vastgoedbeleggingsfondsen voor kantoren geselecteerd die goed gepositioneerd zijn in de huidige omgeving en een solide rendement kunnen leveren aan hun beleggers:

• Piedmont Office Realty Trust   (CUZ)
• Piedmont Office Realty Trust  (BXP)
• Piedmont Office Realty Trust (PDM)

Hieronder vindt u de beschrijving van een beleggingsidee over Piedmont Office Realty Trust. Vergelijkbare ideeën voor Piedmont Office Realty Trust   en Piedmont Office Realty Trust  vindt u in de sectie van aandelen analyses. Bekijk meer research naar vastgoed aandelen, Real Estate Investment Trust, REIT ETF’s, wereldwijde ETF’s, et cetera!

Waarom houden we van Piedmont Office Realty Trust?

Reden 1.  REIT's voor kantoren zijn fundamenteel ondergewaardeerd

Hoge inflatie, monetaire verkrapping, zorgen over de recessie en de populariteit van telewerken en hybride werken na de pandemie hebben zwaar gewogen op vastgoedbeleggingsfondsen die gespecialiseerd zijn in kantoorruimtes. Als gevolg hiervan lieten kantoor REIT's eind 2022 voor het tweede jaar op rij de slechtste rendementen zien van alle activa in de vastgoedsector. De REIT-index voor kantoren van Hoya Capital daalde met meer dan 25%, vergeleken met een kleine correctie van 2% in de Vanguard Real Estate ETF. Alle Amerikaanse REIT's daalden in 2022, waarbij zeven REIT's meer dan de helft van hun marktwaarde verloren.

Office REIT's worden momenteel verhandeld onder de meest pessimistische schattingen voor niet-openbaar kantoorvastgoed. De huidige marktkapitalisatie van kantoor REIT's ligt 30%-40% onder hun intrinsieke waarde (P/NAV

Werken op afstand Werken op afstand is het nieuwe normaal geworden en de katalysator voor het versnellen van de neerwaartse trend in de bezettingsgraad van kantoren (gedefinieerd als de verhouding tussen de bezette ruimte en de beschikbare vloeroppervlakte over een bepaalde periode). Volgens gegevens van Kastle Systems schommelt de dagelijkse kantoorbezetting in de VS sinds het begin van het jaar rond de 50%. Hoewel de kasstroom en de bezettingsgraad van gebouwen slechts 5% onder het niveau van voor de pandemie liggen, bevinden ze zich op een duidelijk neerwaarts pad dat wordt weerspiegeld in de marktwaarde van vastgoedbeleggingsfondsen.

Wij denken echter dat de groeiende populariteit van alternatieve manieren van werken een beperkte impact zal hebben op de sector. Uit de enquête van Hogan Assessments bleek dat slechts een klein percentage van de werknemers - gemiddeld 10%-20% - volledig zou willen stoppen met werken op kantoor. Respondenten noemden het vaakst moeilijkheden in het interactieproces (36%), afleiding thuis (25%) en motivatieproblemen (16%) als de belangrijkste uitdagingen van werken op afstand. Volgens KPMG zou minder dan een op de vijf werknemers volledig op afstand willen werken.

Hoewel we verwachten dat kantoorruimte in de komende jaren zal worden geoptimaliseerd, zal dit waarschijnlijk vooral gevolgen hebben voor klasse B/C/D-vastgoed in de drukste gebieden van grote stedelijke gebieden. Volgens WFH Research is de afwezigheid van woon-werkverkeer het belangrijkste voordeel van thuiswerken, omdat het werknemers gemiddeld 6,5 uur per week en ongeveer $ 100 aan reiskosten bespaart. Objecten die gemakkelijk en snel bereikbaar zijn, zullen dus de grootste stabiliteit laten zien.

De kantoorsector is onderverdeeld in twee categorieën: Urban en Secondary/Suburban. De categorie Urban omvat eigendommen die geconcentreerd zijn in de centrale zakenwijken van de grootste steden in de VS. Secundaire REIT's exploiteren faciliteiten in groeiende steden die nog niet zijn opgenomen in de lijst van grote stedelijke gebieden. Wij geloven dat vastgoedbeleggingsfondsen die secundaire kantoren bezitten in de Sun Belt-regio's het best gepositioneerd zijn, omdat de vraag naar deze kantoren zal worden aangewakkerd door de groeiende bevolking en de gunstige structuur van de lokale economieën.

Onze bevindingen worden ondersteund door de meest recente gegevens uit de sector. In vergelijking met de nationale gemiddelde bezettingsgraad van 50%, is de bezettingsgraad voor de Sun Belt/Secondary-markten hersteld tot meer dan 75%. In het eerste kwartaal bedroeg de gemiddelde bezettingsgraad van kantoorvastgoedbevaks 87,4% ten opzichte van 92,7% in 2019, dat wil zeggen dat het cijfer nu 5,3% lager ligt dan vóór de pandemie. De Sun Belt/Secondary markets real estate trusts rapporteerden echter een veel bescheidener daling van 2,5%.

De vraaghuurspreads laten vergelijkbare trends zien. In de hele sector rapporteerden REIT's een daling van de huurspreads met 0,2%, terwijl Sun Belt/Secondary REIT's de spreads met gemiddeld 3,0% verhoogden. Bovendien vertonen zij de beste verhuuractiviteit, die slechts 14% onder het niveau van 2019 ligt. Ter vergelijking: de verhuuractiviteit van de REIT's aan de kust daalde met 37%.

De operationele prestaties van REIT's zijn ook afhankelijk van de kantoorklasse en het prijssegment. Volgens JLL Research heeft de relatieve schaarste aan ruimte van hoge kwaliteit verhuurders in staat gesteld om de nominale huren in klasse A te handhaven. Tegelijkertijd stegen de vraaghuren met 0,3% tot $38,96 per vierkante voet en bereikten daarmee recordhoogtes.

We blijven dus op onze hoede voor REIT's die gespecialiseerd zijn in klasse B/C/D-eigendommen in stedelijke gebieden met druk verkeer. Tegelijkertijd verwachten we een herstel in secundaire REIT's die eersteklas vastgoed exploiteren in de Sun Belt regio's omdat ze profiteren van de groeiende bevolking en de gunstige structuur van de lokale economieën.

Reden 2. Groeiende blootstelling aan Sun Belt regio's

Piedmont voert een actieve bedrijfstransformatie door die gericht is op het inkrimpen van kantoorvastgoed in de centrale zakenwijken van grote steden in de VS en het concentreren op toplocaties in de snelgroeiende Sun Belt-regio's. Deze regio's zijn momenteel goed voor ongeveer 20% van de huurinkomsten. Momenteel zijn deze regio's goed voor ongeveer 67% van de huuropbrengsten van de onderneming. Het management van Piedmont is van plan om dit aandeel eind 2023 op 70%-75% te brengen. De doelstelling van het bedrijf lijkt realistisch gezien het feit dat ongeveer 70% van de beschikbare vacatures zich in Atlanta, Dallas, Orlando of Noord-Virginia bevinden en 90% van de verhuuractiviteit in het laatste kwartaal in de Sun Belt regio's plaatsvond.

De Sun Belt portefeuille van Piedmont is sterk gepositioneerd voor het geval van massale optimalisatie van kantoorruimte, aangezien de meeste objecten van het bedrijf klasse A kantoren zijn op toplocaties maar buiten de centrale zakenwijken.

De afgelopen 10 jaar heeft Piemonte de gemiddelde grootte van de aangeboden ruimte gestaag teruggebracht, waardoor het zich kon concentreren op relatief kleine huurders. Hoewel kleinere huurders minder betrouwbaar zijn dan grote bedrijven, heeft deze strategie het bedrijf in staat gesteld de concentratie in de inkomstenmix te verminderen en heeft het ook een aanzienlijk prijszettingsvermogen gekregen. Opgemerkt moet worden dat de gewogen gemiddelde huurtermijn van Piemonte 5,6 jaar is.

De hoge kwaliteit van de vastgoedportefeuille van de onderneming en de relatieve prijskracht hebben Piedmont in staat gesteld een hogere huurprijs te vragen dan concurrenten. De bedrijfshuur ligt boven het gemiddelde in alle belangrijke markten.

In het eerste kwartaal verhuurde Piedmont ongeveer 550.000 vierkante meter kantoorruimte, waarvan de helft in nieuwe ondertekeningen. Aan het einde van de verslagperiode bereikte de verhuuractiviteit in verband met nieuwe ondertekeningen dus het hoogste niveau sinds 2018. Bovendien hebben deze deals een lange looptijd, met een gemiddelde huurtermijn van acht jaar.

In vijf van de laatste zeven kwartalen is Piedmont erin geslaagd om meer dan 200.000 vierkante voet aan ruimte te verhuren, meer dan het gemiddelde van vóór de pandemie. Deze trend zal zich voortzetten in het tweede kwartaal van 2023, want tijdens de laatste conference call meldde het management dat het bedrijf erin was geslaagd om de drempel van 200.000 vierkante meter te overschrijden op het moment dat de jaarrekening werd gepubliceerd.

Van alle REIT's die actief zijn in de Sun Belt-regio's is Piedmont het zwaarst getroffen door de pandemie. De bezettingsgraad daalde van 93,3% in Q1 2019 naar 85,5% in Q4 2021. Sindsdien zijn er echter tekenen van herstel. Gezien de huidige verhuuractiviteit van het bedrijf verwachten we dat de bezettingsgraad op korte termijn zal verbeteren.

Reden 3. Kapitaalallocatie

Piedmont biedt aandeelhouders een hoog dividendrendement van 13%. In 2022 keerde het bedrijf $104,4 miljoen, of $0,84 per aandeel, uit aan aandeelhouders. Funds from operations (FFO) voor dezelfde periode bedroeg $ 247,1 miljoen ($ 2 per aandeel), terwijl aangepaste FFO $ 178,0 miljoen bedroeg, of $ 1,44 per aandeel. Piedmont verdeelt dus slechts 58% van de beschikbare middelen. Met andere woorden, het bedrijf kan zijn uitbetalingen handhaven.

Financiële analyse Piedmont Office Realty Trust aandelen

De resultaten van Piedmont voor 2022 kunnen als volgt worden samengevat:

• De omzet bedroeg $ 563,8 miljoen tegenover $ 528,7 miljoen een jaar eerder.
• De netto bedrijfsopbrengsten (NOI) bedroegen $337,6 miljoen vergeleken met $317,6 miljoen in 2021.
• Funds from operations (FFO) steeg van $ 245,4 miljoen naar $ 247,1 miljoen.
• De FFO als percentage van de omzet was 43,83% ten opzichte van 46,42% een jaar eerder.
  

De financiële resultaten van het bedrijf voor Q1 FY 2023 worden hieronder weergegeven:

• De omzet bedroeg $142,4 miljoen tegenover $136,1 miljoen een jaar eerder.
• Het netto bedrijfsresultaat bedroeg $84,5 miljoen vergeleken met $82,4 een jaar eerder.
• Funds from operations daalde licht van $62,9 miljoen naar $56,3 miljoen.
• De FFO als percentage van de omzet bedroeg 39,54% ten opzichte van 46,22% een jaar eerder.
  

Aan het einde van de laatste verslagperiode lagen de inkomsten van Piedmont onder de verwachtingen van Wall Street ($142,4 miljoen versus de consensusschatting van $143,9 miljoen). Het bedrijf herhaalde echter zijn prognose voor de operationele kasstroom over het hele jaar. FFO per aandeel zal naar verwachting $1,80-$1,90 bedragen, tegenover $1,84 volgens de analistenconsensus.

Piedmont heeft een hoge schuldenlast. De schuldratio is 64%, wat boven het gemiddelde niveau onder kantoor REIT's ligt (het gemiddelde onder peers is 52%). De nettoschuld/EBITDA-ratio is 7,4x, wat in lijn is met het gemiddelde niveau van de kantoor REITs.

Potentiële schuldafbouw is een van de drijfveren voor de herwaardering van het aandeel Piedmont. Het bedrijf heeft voldoende liquiditeit om zijn verplichtingen met de dichtstbijzijnde looptijd af te sluiten. Geldmiddelen en kasequivalenten van $170,6 miljoen en een doorlopende kredietfaciliteit van $600 miljoen maken het mogelijk om de meeste niet-gesecuritiseerde obligaties die in 2023 en 2024 vervallen, terug te betalen. Het is waarschijnlijk dat sommige schulden geherfinancierd zullen worden tegen een hogere rente, maar de impact hiervan op de aandeelhouderswaarde van het bedrijf zal beperkt zijn.

Waardering Piedmont Office Realty Trust groeiaandelen

Piedmont handelt met een korting op het sectorgemiddelde op de volgende multiples: EV/EBITDA - 12,55x, P/FFO - 3,30x, FWD P/FFO - 3,53x, P/B - 0,44x.

Het bedrijf wordt gedekt door slechts één investeringsbank. Volgens deze schatting is de reële marktwaarde van het aandeel $9, wat een opwaarts potentieel van 27,3% impliceert.

Onze waardering is gebaseerd op de mediaan EV/EBITDA-multiple van de sector. We gebruiken deze multiple omdat deze geen rekening houdt met verschillen in balansstructuur tussen verschillende beleggingstrusts. Gemiddeld over de sector worden bedrijven verhandeld met een EV/EBITDA-multiple van 16,80x (+33,9% ten opzichte van de huidige prijs). We hebben een specifiek zwaartepunt van 0,5 toegekend aan deze factor.

Tegelijkertijd, zoals hierboven vermeld, impliceert de koersschatting van de investeringsbank die PDM dekt een opwaarts potentieel van 31,2%. Wij stellen het soortelijk gewicht van deze factor op 0,5.

Daarom hebben we de reële marktwaarde van het aandeel vastgesteld op $8,6 per aandeel, wat een opwaarts potentieel van 30,4% impliceert.

Belangrijkste risico's Piedmont Office Realty Trust aandelen kopen

• Een verhoogde schuldenlast in combinatie met stagnerende operationele prestaties creëert hoge risico's voor investeerders. Als het vastgoed in waarde daalt en de prestaties onder druk blijven staan, kan de schuld een risicofactor worden voor de financiële duurzaamheid van Piedmont.
• Hoewel de dividenduitbetalingsratio laag is, is het mogelijk dat het management van Piedmont zal besluiten om de uitbetalingen te verlagen naarmate de schulden aflopen om de balans gezond te houden. In dat geval kan het aandeel onder druk blijven staan.
• Een vertraging van de economische activiteit kan de huurders van Cousins onder druk zetten. Als gevolg daarvan kunnen de bezettingsgraad en de leasepercentages van het bedrijf dalen.
• Hoewel we verwachten dat de opkomst van remote en hybride modi zal leiden tot aanzienlijke veranderingen in de sector, kunnen de aard en omvang van deze veranderingen nog niet betrouwbaar worden bepaald.

 En, wat denk jij? Piedmont Office Realty Trust aandelen kopen of niet? Wat is jouw analyse en jouw koersverwachting? Laat het ons weten!

Disclaimer: beleggingen in effecten en andere financiële instrumenten houden altijd het risico van verlies van uw kapitaal in. De prognoses en prestaties uit het verleden zijn geen betrouwbare indicatoren voor toekomstige prestaties. Het is essentieel dat u uw eigen analyse uitvoert voordat u een belegging doet. Indien nodig dient u zorgvuldig onafhankelijk beleggingsadvies in te winnen bij een erkende professional. Het kopen van aandelen tegen IPO-prijzen kan extra beperkingen met zich meebrengen. Alle content en afbeeldingen zijn van Freedom24. Dit artikel bevat op geen enkele wijze koopadvies.