Cortese Beleggingsfondsen Review 2025: Investeren in Zorgvastgoed

Beleggen in zorgvastgoed wint de laatste jaren sterk aan populariteit onder beleggers die op zoek zijn naar stabiel rendement en passieve inkomsten. Eén van de bekendere partijen in Nederland die zich volledig richt op deze niche, is Cortese Capital Management. Dit bedrijf beheert inmiddels bijna 80 zorgvastgoedobjecten en veertien vastgoedfondsen met in totaal circa €370 miljoen aan vermogen onder beheer. Maar is beleggen in Cortese Beleggingsfondsen een goede keuze voor wie simpel en verstandig wil beleggen richting financiële vrijheid?

In dit uitgebreide artikel analyseren we de opzet, prestaties en risico’s van Cortese Beleggingsfondsen. We behandelen hoe deze fondsen werken, welke rendementen je kunt verwachten, en voor wie dit type belegging geschikt is. Tot slot delen we onze eerlijke inzichten voor wie nog twijfelt of investeren via zorgvastgoedfondsen past bij zijn of haar beleggingsstrategie.

Disclaimer: dit artikel bevat geen persoonlijk advies. Beleggen kent risico’s tot geldverlies.

Wat zijn Cortese Beleggingsfondsen?

Cortese is sinds 2010 actief als fondsbeheerder en richt zich volledig op beleggen in zorgvastgoed in Nederland. Dat betekent: gezondheidscentra, zorgwoningen en andere vastgoedobjecten met een maatschappelijk karakter.

Cortese biedt particuliere beleggers de mogelijkheid om via obligaties of participaties te investeren in Nederlandse zorgobjecten. Het beheer van deze fondsen wordt volledig door Cortese uitgevoerd, inclusief aankoop, onderhoud en verhuur.

De portefeuille bestaat uit veertien beleggingsfondsen:

• Dertien Cortese HealthCare fondsen (I t/m XIV)
   Gericht op eerstelijns gezondheidscentra, met huurders als huisartsen, fysiotherapeuten, apothekers en andere medische dienstverleners.
• Eén Cortese Zorgwoningen Fonds I
   Gericht op woon-zorgcomplexen voor mensen met dementie, met langlopende huurcontracten via zorgorganisaties.

Dankzij deze focus op zorgvastgoed heeft Cortese zich kunnen profileren als een gespecialiseerde en ervaren partij in deze niche van de vastgoedmarkt.

Meer informatie? Bekijk hier de gratis brochure

Waarom beleggen in zorgvastgoed?

Voor beleggers die streven naar financiële vrijheid is zorgvastgoed een relatief stabiele beleggingscategorie. Dit komt door meerdere factoren:

• Structurele groei in zorgvraag: Nederland vergrijst en de behoefte aan eerstelijns zorg en kleinschalige woonzorg neemt toe.
• Minder conjunctuurgevoelig: Huurders in de zorgsector blijven doorgaans stabiel, zelfs in tijden van economische neergang.
• Langlopende huurcontracten: Veel objecten hebben huurcontracten van vijf tot vijftien jaar, vaak met jaarlijkse indexatie.
• Passieve inkomsten: Beleggen via vastgoedfondsen zoals Cortese biedt vaste rente-uitkeringen en verkoopwinstdeling, zonder dat je zelf vastgoed hoeft te beheren.
• Maatschappelijke bijdrage: Je draagt indirect bij aan betere zorgvoorzieningen en betaalbare huisvesting voor kwetsbare doelgroepen.

Voor beleggers die simpel en zorgeloos willen beleggen, zijn vastgoedfondsen in zorgvastgoed een manier om passief inkomen op te bouwen zonder de zorgen van direct vastgoedbeheer.

Beleggen in zorgvastgoed? Klik hier voor meer informatie.

Hoe werken de beleggingsfondsen van Cortese?

De fondsen van Cortese werken op basis van obligaties of participaties. Kort samengevat:

• Je leent geld aan het fonds door een obligatie te kopen (vanaf €10.000 of €25.000, afhankelijk van het fonds).
• Je ontvangt een vaste rentevergoeding per jaar (bijvoorbeeld 5% tot 7%).
• Aan het einde van de looptijd (vaak 5 tot 10 jaar) krijg je je inleg terug en deel je mogelijk mee in de verkoopwinst.
• Het vastgoed wordt tijdens de looptijd beheerd door Cortese. De huurinkomsten worden gebruikt om de rente te betalen aan de obligatiehouders.

De fondsen zijn zogeheten ‘gesloten fondsen’. Dat wil zeggen: eenmaal ingestapt kun je je investering meestal niet tussentijds verkopen. Hierdoor is het belangrijk dat je het ingelegde bedrag voor meerdere jaren kunt missen.

Meer informatie? Bekijk hier de gratis brochure

Voor wie zijn deze fondsen geschikt?

Cortese Beleggingsfondsen zijn met name geschikt voor beleggers die:

• Op zoek zijn naar passief inkomen via rente en mogelijk verkoopwinstdeling;
• Niet zelf actief vastgoed willen kopen of beheren;
• Willen beleggen in een maatschappelijk verantwoorde sector met toekomstperspectief;
• Openstaan voor investeringen met een langere looptijd (5–10 jaar);
• Een bedrag vanaf €10.000 of meer willen investeren per fonds.

Voor beginnende beleggers is het wél belangrijk om te realiseren dat deze beleggingen niet liquide zijn en dat er altijd risico’s aan vastgoed verbonden zijn. Een degelijke buffer en spreiding over meerdere beleggingen is aan te raden.

De voor- en nadelen van Cortese beleggingsfondsen

Voordelen van beleggen via Cortese

1. Stabiele en langlopende huurcontracten
 De zorgvastgoedobjecten van Cortese worden verhuurd aan eerstelijns zorgverleners zoals huisartsen, apothekers en fysiotherapeuten. Deze huurders sluiten vaak langlopende contracten af (5 tot 15 jaar) en blijven doorgaans stabiel, zelfs in economisch mindere tijden. Dit maakt het mogelijk om een vast jaarlijks rendement te realiseren.

2. Maatschappelijk verantwoord beleggen
 Door te investeren in gezondheidscentra en zorgwoningen draag je indirect bij aan de maatschappelijke zorginfrastructuur in Nederland. Veel beleggers vinden het prettig om rendement te combineren met maatschappelijke waarde.

3. Prognoses van 6–10% rendement per jaar
 Afhankelijk van het fonds ontvang je een vaste rente van 5% tot 7% per jaar, met daarbovenop mogelijke winstdeling bij verkoop. Dit zorgt voor een aantrekkelijk rendement in vergelijking met spaarrente of staatsobligaties – mits de verwachtingen worden behaald.

4. Geen beheerzorgen of vastgoedstress
 Je belegt indirect in vastgoed, wat betekent dat Cortese het aankoopproces, onderhoud, verhuur en verkoop regelt. Je hoeft dus geen zorgen te hebben over huurachterstanden, reparaties of leegstandbeheer. Dat maakt het eenvoudiger en zorgelozer dan direct vastgoed kopen.

5. Trackrecord en expertise
 Cortese is al sinds 2010 actief in de zorgvastgoedsector en heeft veertien beleggingsfondsen succesvol opgezet, grotendeels met een hoge bezettingsgraad en interesse van beleggers. Dat biedt vertrouwen voor toekomstige fondsen.

6. Risicospreiding in sector en locatie
 De portefeuille van Cortese bestaat uit bijna 80 objecten verspreid over Nederland. Er is spreiding in regio's, typen zorgverleners én type vastgoed (zorgwoningen en gezondheidscentra).

Beleggen in zorgvastgoed? Klik hier voor meer informatie.

Nadelen van beleggen via Cortese

1. Illiquide belegging (geen tussentijdse verkoop)
 De fondsen van Cortese zijn gesloten en kennen een looptijd van 5 tot 10 jaar. Dat betekent dat je je geld voor langere tijd vastzet. Er is geen actieve handelsmarkt voor de obligaties of participaties. Dit kan nadelig zijn als je tussentijds cash nodig hebt.

2. Minimale inleg vanaf €10.000 tot €100.000
 Voor beginnende beleggers kan de minimale instapdrempel aan de hoge kant zijn. Sommige fondsen starten vanaf €10.000, maar het nieuwste fonds (Cortese HealthCare XIV) vereist een inleg vanaf €100.000. Dat maakt het minder toegankelijk voor mensen die klein willen starten.

3. Geen garantie op rendement of inleg
 Ondanks de goede intenties en prognoses biedt Cortese geen garantie op het rendement of de terugbetaling van je inleg. Bij negatieve ontwikkelingen in de vastgoedmarkt of bij onverwachte leegstand kunnen resultaten tegenvallen.

4. Afhankelijkheid van rentestand en financieringsmarkt
 Cortese maakt gebruik van (her)financiering bij aankoop van vastgoed. Bij stijgende rentetarieven kunnen financieringskosten toenemen, wat invloed heeft op het uiteindelijke rendement.

5. Risico’s zoals onderhoud, waardedaling en herfinanciering
 Zoals bij alle vastgoedbeleggingen, bestaan ook hier risico’s zoals onderhoudskosten, schade, waardedaling van het pand, of herfinancieringsproblemen aan het einde van de looptijd. Deze risico’s zijn niet uitgesloten, al worden ze beheerd door het fonds.

6. Beperkte transparantie tijdens looptijd
 Hoewel Cortese professionele updates verstrekt, heb je als belegger minder directe controle of inzicht dan bij bijvoorbeeld aandelen of ETF’s. Dat vraagt om vertrouwen in de fondsbeheerder en een lange adem.

Afweging: past Cortese bij jouw strategie?

Cortese Beleggingsfondsen kunnen goed passen binnen een strategie gericht op passief inkomen en stabiel rendement. Zeker als je voldoende spaargeld beschikbaar hebt, een deel van je portefeuille in vastgoed wilt beleggen, en bereid bent om voor meerdere jaren vast te zitten in een investering.

Voor wie net begint met beleggen of nog weinig spreiding heeft, is het verstandig om eerst basisinstrumenten zoals ETF’s of dividendgroei-aandelen te overwegen. Beleggen in vastgoedfondsen vraagt immers om geduld, discipline en risicobewustzijn.

Welke fondsen zijn momenteel beschikbaar?

Op dit moment is het nieuwste fonds, Cortese HealthCare XIV, geopend voor inschrijving. Dit fonds belegt in eerstelijns gezondheidscentra, waaronder recent aangekocht vastgoed in Rotterdam en Gouda.

Kenmerken Cortese HealthCare XIV:

• Vaste rente van 6% per jaar
• Deelname vanaf €100.000
• Verkoopwinstdelende obligatie
• Geen emissiekosten
• Looptijd: circa 7–10 jaar
• Prognose totaalrendement: 8,7%*

Let op: deelname is enkel mogelijk zolang er obligaties beschikbaar zijn. Veel eerdere fondsen waren al binnen enkele weken voltekend.

Beleggen in zorgfondsen? Klik hier!

Historisch trackrecord van Cortese

Cortese heeft sinds 2010 meerdere succesvolle fondsen afgerond en nieuwe gelanceerd. Uit de trackrecords blijkt dat er doorgaans sprake is van:

• Tijdige rente-uitkeringen
• Volledige plaatsing van obligatiekapitaal
• Weinig tot geen leegstand in de aangekochte objecten
• Hoge bezettingsgraad dankzij solide zorghuurders

Enkele voorbeelden:

• Cortese HealthCare XI (2024): vier zorgobjecten, volledig voltekend
• Cortese Zorgwoningen Fonds I (2023): vier woon-zorgcomplexen, belegd vermogen €41,7 miljoen, voltekend
• Cortese HealthCare IX (2024): drie objecten, investering €57,4 miljoen, succesvol geplaatst

Uit het verleden blijkt dus een consistent verloop en gezonde belangstelling onder particuliere beleggers.

Uniek in Nederland: Ontdek de slimme, transparante manier van passief (laten) beleggen met 100% eigen controle. Met WinWin-Beleggen bieden we een eenvoudige oplossing: je volgt de strategie van een ervaren belegger, terwijl je volledige controle houdt over je eigen account. We streven naar een gemiddeld netto rendement van 10% per jaar. Bekijk hier meer informatie.

Wat zijn de risico’s van beleggen bij Cortese?

Net zoals bij elke belegging zijn er risico’s. Bij vastgoedfondsen zoals Cortese zijn dit onder andere:

• Waardedalingen van vastgoed: Als de marktwaarde van zorgvastgoed daalt, kan dit invloed hebben op de verkoopopbrengst aan het eind van de looptijd.
• Leegstand of wanbetaling: Ondanks solide huurders blijft er altijd een risico op leegstand of vertraagde betalingen.
• Rentefluctuaties: Hoger renteklimaat kan invloed hebben op herfinanciering van het vastgoed.
• Beperkte verhandelbaarheid: Je zit vast aan de looptijd van het fonds en kunt tussentijds niet uitstappen.
• Herfinancieringsrisico: Bij de verkoop of verlenging van het fonds kunnen marktomstandigheden veranderen.

Cortese is hier transparant over in haar communicatie. De meeste fondsen hebben weliswaar een goed trackrecord, maar garanties worden niet gegeven. Daarom is het essentieel om nooit met je laatste spaargeld te beleggen en voldoende spreiding aan te brengen in je portefeuille.

Vandaag nog starten met beleggen? Start hier jouw beleggingsavontuur.

Wat zijn de verwachte rendementen?

De fondsen bieden een jaarlijkse rente tussen de 5% en 7% (afhankelijk van fonds en looptijd), aangevuld met een mogelijke verkoopwinstdeling. Het totale verwachte rendement varieert hierdoor van circa 7% tot 10% per jaar.

Voorbeelden:

• Cortese HealthCare XII: 7% rente, prognose totaalrendement 10,3%*
• Cortese Zorgwoningen Fonds I: direct rendement 6,1%, prognose totaalrendement 10,9%*
• Cortese HealthCare X: 6% rente, prognose 8,4%*

Belangrijk om te benadrukken: deze cijfers zijn prognoses. Ze zijn afhankelijk van marktontwikkeling, bezettingsgraad, vastgoedwaarde bij verkoop en rentelasten.

Mijn persoonlijke ervaring met beleggen via vastgoedfondsen

Zelf kies ik ervoor om breed gespreid te beleggen met een mix van aandelen, ETF’s en vastgoedfondsen. Voor vastgoedparticipaties werk ik soms met fondsen zoals Cortese, die zich richten op specifieke niches zoals zorgvastgoed. Wat ik prettig vind aan Cortese is de duidelijke structuur, transparante communicatie en maatschappelijke relevantie van hun projecten.

Daarnaast beleg ik zelf via MEXEM, een broker die ik zowel voor aandelen als vastgoedgerelateerde beleggingen gebruik. MEXEM is naar mijn ervaring een van de beste en goedkoopste brokers, zowel voor beginnende als gevorderde beleggers. Uiteraard hangt jouw keuze af van je eigen voorkeur, maar voor mij werkt deze combinatie erg goed.

Conclusie: Is beleggen via Cortese Beleggingsfondsen interessant?

Voor beleggers die simpel en verstandig willen beleggen richting financiële vrijheid, kan Cortese een interessante aanvulling zijn op de portefeuille. Zeker wanneer je op zoek bent naar:

• Passief inkomen via vaste rente-uitkeringen
• Belegging in maatschappelijk relevant vastgoed
• Minder conjunctuurgevoelig vastgoedtype
• Betrouwbare huurders met langlopende contracten

Toch is het belangrijk te beseffen dat deze beleggingen illiquide zijn en een looptijd van 5–10 jaar kennen. Ook zijn de fondsen vooral geschikt voor wie minimaal €10.000 tot €25.000 per fonds wil inleggen, met een voorkeur voor stabiel rendement boven speculatief koerswinstpotentieel.

Vandaag nog starten met beleggen? Start hier jouw beleggingsavontuur.

Kortom: Cortese Beleggingsfondsen zijn geen wondermiddel, maar kunnen in de juiste context bijdragen aan een solide, passieve inkomstenbron als onderdeel van een bredere beleggingsstrategie.