Boston Properties aandelen kopen of niet? +29% Groei en 7,7% divident | Happy Investors

In dit artikel behandelen we een analyse van Boston Properties  . Boston Properties  aandelen kopen of niet willen we doen omwille haar groeipotentieel. De markt verwacht een interessant groeipotentieel. Hoe presteert het aandeel nu, en wat zijn de koersverwachtingen? In deze analyse lees je relevante informatie ter kennisgeving.

Dit artikel is gemaakt en geschreven door Freedom24. Houdt er rekening mee dat dit artikel op geen enkele wijze persoonlijk beleggingsadvies is. In samenwerking met Freedom24 mogen wij van Happy Investors als enige in Nederland haar content publiceren. Dit doen wij louter ter inspiratie en vermaak. Op onze website vind je diverse onderwerpen, van ETF beleggen tot aan informatie over vastgoedfondsen of beleggen in aandelen en beleggen in crypto.

Wil je meer inspiratie omtrent aandelen analyses? Bekijk dan de Happy Investors analyse naar de beste aandelen. Of bekijk onze cursussen beleggen indien je wilt leren succesvol investeren in lange termijn vermogensopbouw.

Ben je nog niet bekend met Freedom24? Klik hier voor meer informatie over deze partij.

Over Boston Properties, grootste beursgenoteerde REIT

Boston Properties (BXP) is de grootste beursgenoteerde REIT gespecialiseerd in het ontwikkelen, verhuren en beheren van klasse A kantoorvastgoed. Het bedrijf is actief in de zes grootste Amerikaanse markten, waaronder Boston, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle en Washington DC. Boston Properties is opgericht in 1970 en heeft zijn hoofdkantoor in Boston, Massachusetts.

• Ticker: BXP
• Toegangsprijs: $54,50
• Richtprijs: $68
• Potentieel: 24,8%
• Potentieel dividendrendement: 7,7%
• Horizon: 12 maanden
• Risico: Hoog
• Positiegrootte: 2%

Analyse Boston Properties groeiaandelen

Macro tegenwind en de populariteit van werken op afstand en hybride werkwijzen hebben een zware impact gehad op vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) die gespecialiseerd zijn in kantoorruimtes. Uiteindelijk hebben kantoor-ReITs voor het derde jaar op rij het slechtst gepresteerd in de vastgoedsector.

Kantoren verschillen echter in veel opzichten en hun fundamentele indicatoren hangen grotendeels af van het type vastgoed, de kantoorklasse en de geografische locatie. Sommige REIT's hebben hoge duurzaamheidsnormen, een aanzienlijk ontwikkelingspotentieel en worden toch verhandeld tegen een korting op de reële waarde omdat ze worden beïnvloed door het algemene sentiment in de sector. We hebben drie vastgoedbeleggingsfondsen voor kantoren geselecteerd die goed gepositioneerd zijn in de huidige omgeving en een solide rendement kunnen leveren aan hun beleggers:

• Boston Properties  (CUZ)
• Boston Properties (BXP)
• Piedmont Office Realty Trust (PDM)

Hieronder vindt u de beschrijving van een beleggingsidee met betrekking tot Boston Properties. Vergelijkbare ideeën voor Boston Properties  en Piedmont Office Realty Trust vindt u in de sectie van aandelen analyses. Bekijk meer research naar vastgoed aandelen, Real Estate Investment Trust, REIT ETF’s, wereldwijde ETF’s, et cetera!

Waarom Boston Properties aandelen kopen?

Reden 1.   REIT's voor kantoren zijn fundamenteel ondergewaardeerd

Hoge inflatie, monetaire verkrapping, zorgen over de recessie en de populariteit van telewerken en hybride werken na de pandemie hebben zwaar gewogen op vastgoedbeleggingsfondsen die gespecialiseerd zijn in kantoorruimtes. Als gevolg hiervan lieten kantoor REIT's eind 2022 voor het tweede jaar op rij de slechtste rendementen zien van alle activa in de vastgoedsector. De REIT-index voor kantoren van Hoya Capital daalde met meer dan 25%, vergeleken met een kleine correctie van 2% in de Vanguard Real Estate ETF. Alle Amerikaanse REIT's daalden in 2022, waarbij zeven REIT's meer dan de helft van hun marktwaarde verloren.

Office REIT's worden momenteel verhandeld onder de meest pessimistische schattingen voor niet-openbaar kantoorvastgoed. De huidige marktkapitalisatie van kantoor REIT's ligt 30%-40% onder hun intrinsieke waarde (P/NAV

Werken op afstand Werken op afstand is het nieuwe normaal geworden en de katalysator voor het versnellen van de neerwaartse trend in de bezettingsgraad van kantoren (gedefinieerd als de verhouding tussen de bezette ruimte en de beschikbare vloeroppervlakte over een bepaalde periode). Volgens gegevens van Kastle Systems schommelt de dagelijkse kantoorbezetting in de VS sinds het begin van het jaar rond de 50%. Hoewel de kasstroom en de bezettingsgraad van gebouwen slechts 5% onder het niveau van voor de pandemie liggen, bevinden ze zich op een duidelijk neerwaarts pad dat wordt weerspiegeld in de marktwaarde van vastgoedbeleggingsfondsen.

Wij denken echter dat de groeiende populariteit van alternatieve manieren van werken een beperkte impact zal hebben op de sector. Uit de enquête van Hogan Assessments bleek dat slechts een klein percentage van de werknemers - gemiddeld 10%-20% - volledig zou willen stoppen met werken op kantoor. Respondenten noemden het vaakst moeilijkheden in het interactieproces (36%), afleiding thuis (25%) en motivatieproblemen (16%) als de belangrijkste uitdagingen van werken op afstand. Volgens KPMG zou minder dan een op de vijf werknemers volledig op afstand willen werken.

Hoewel we verwachten dat kantoorruimte in de komende jaren zal worden geoptimaliseerd, zal dit waarschijnlijk vooral gevolgen hebben voor klasse B/C/D-vastgoed in de drukste gebieden van grote stedelijke gebieden. Volgens WFH Research is de afwezigheid van woon-werkverkeer het belangrijkste voordeel van thuiswerken, omdat het werknemers gemiddeld 6,5 uur per week en ongeveer $ 100 aan reiskosten bespaart. Objecten die gemakkelijk en snel bereikbaar zijn, zullen dus de grootste stabiliteit laten zien.

De kantoorsector is onderverdeeld in twee categorieën: Urban en Secondary/Suburban. De categorie Urban omvat eigendommen die geconcentreerd zijn in de centrale zakenwijken van de grootste steden in de VS. Secundaire REIT's exploiteren faciliteiten in groeiende steden die nog niet zijn opgenomen in de lijst van grote stedelijke gebieden. Wij geloven dat vastgoedbeleggingsfondsen die secundaire kantoren bezitten in de Sun Belt-regio's het best gepositioneerd zijn, omdat de vraag naar deze kantoren zal worden aangewakkerd door de groeiende bevolking en de gunstige structuur van de lokale economieën.

Onze bevindingen worden ondersteund door de meest recente gegevens uit de sector. In vergelijking met de nationale gemiddelde bezettingsgraad van 50%, is de bezettingsgraad voor de Sun Belt/Secondary-markten hersteld tot meer dan 75%. In het eerste kwartaal bedroeg de gemiddelde bezettingsgraad van kantoorvastgoedbevaks 87,4% ten opzichte van 92,7% in 2019, dat wil zeggen dat het cijfer nu 5,3% lager ligt dan vóór de pandemie. De Sun Belt/Secondary markets real estate trusts rapporteerden echter een veel bescheidener daling van 2,5%.

De vraaghuurspreads laten vergelijkbare trends zien. In de hele sector rapporteerden REIT's een daling van de huurspreads met 0,2%, terwijl Sun Belt/Secondary REIT's de spreads met gemiddeld 3,0% verhoogden. Bovendien vertonen zij de beste verhuuractiviteit, die slechts 14% onder het niveau van 2019 ligt. Ter vergelijking: de verhuuractiviteit van de REIT's aan de kust daalde met 37%.

De operationele prestaties van REIT's zijn ook afhankelijk van de kantoorklasse en het prijssegment. Volgens JLL Research heeft de relatieve schaarste aan ruimte van hoge kwaliteit verhuurders in staat gesteld de nominale huren in klasse A te handhaven. Tegelijkertijd stegen de vraaghuren met 0,3% tot $ 38,96 per vierkante voet en bereikten daarmee recordhoogtes.

We blijven dus op onze hoede voor REIT's die gespecialiseerd zijn in klasse B/C/D-eigendommen in stedelijke gebieden met druk verkeer. Tegelijkertijd verwachten we een herstel in secundaire REIT's die eersteklas vastgoed exploiteren in de Sun Belt regio's omdat ze profiteren van de groeiende bevolking en de gunstige structuur van de lokale economieën.

Reden 2. Sterke marktpositionering

Boston Properties is actief in het segment dat het zwaarst is getroffen door de pandemie. De portefeuille van het bedrijf bestaat uit 129 stedelijke objecten met een totale oppervlakte van 54,5 miljoen vierkante meter, voornamelijk gelegen in centrale zakenwijken in zes steden: Boston, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle en Washington. Boston is goed voor 35,5% van de nettobedrijfsopbrengsten van het bedrijf, New York voor 25,2% en San Francisco voor 19,7%.

Net als een aantal andere REIT's die actief zijn in de categorie Urban, heeft Boston Properties het afgelopen jaar meer dan de helft van zijn marktwaarde verloren. In tegenstelling tot zijn concurrenten is Boston Properties echter sterk gepositioneerd omdat de portefeuille van het bedrijf alleen bestaat uit de beste klasse A-eigendommen, waardoor het bedrijf de meest betrouwbare huurders heeft kunnen aantrekken, waaronder grote namen als Salesforce, Google, Fannie Mae, Microsoft en Bank of America.

De aanzienlijke blootstelling aan de technologie-industrie en de daaraan verbonden risico's worden meer dan gecompenseerd door de looptijd van de huidige leaseovereenkomsten. In het tweede kwartaal was de gewogen gemiddelde leaseperiode 90 maanden, ofwel 7,5 jaar. De resterende looptijd voor de 20 grootste huurders is 10 jaar.

In het eerste kwartaal verhuurde Boston Properties 660.000 vierkante meter met een gewogen gemiddelde huurtermijn van iets minder dan acht jaar en handhaafde de bezettingsgraad op hetzelfde niveau ondanks de meer uitdagende marktomstandigheden. Tegen het einde van het jaar wil het bedrijf in totaal 3 miljoen vierkante meter in gebruik nemen. Tijdens de laatste conference call merkte het management van het bedrijf een aantal veelbelovende trends op. Zo was meer dan 60% van de bedrijfsactiviteit tijdens het kwartaal afkomstig van nieuwe en uitbreidende huurders. Daarnaast was het aantal uitbreidingen ongeveer drie keer zo hoog als het aantal inkrimpingen van gehuurde ruimte. Dat wil zeggen, de huurders van Boston Properties breidden uit in een tijd waarin andere bedrijven banen schrapten.

Hoewel Boston Properties actief is in het zwaarst getroffen segment tijdens de pandemie, zijn de bezettingsgraden van de faciliteiten van het bedrijf vergelijkbaar met die van REIT's uit de Sun Belt regio's. Aan het eind van het kwartaal was de indicator 88,6%, oftewel 91%, rekening houdend met de pijplijn van transacties waarvan de afronding in de nabije toekomst wordt verwacht. We verwachten dat de bezettingsgraad in de loop van het jaar zal verbeteren, aangezien het management van Boston Properties zegt dat er onderhandelingen gaande zijn om 900.000 vierkante meter te verhuren.

Een van de voordelen van Boston Properties ten opzichte van andere kantoor REIT's is de verticale integratie van het bedrijf en de actieve eigen bouw als middel om aandeelhouderswaarde te creëren. In mei 2016 voltooide het bedrijf bijvoorbeeld de bouw van een kantoorcentrum in Washington DC en in augustus 2022 werd het verkocht voor $531 miljoen. Het project bracht het bedrijf $ 224,4 miljoen op en zorgde voor een unleveraged internal rate of return van 9,5%.

De huidige pijplijn van onafgewerkte projecten bedraagt 4 miljoen vierkante meter kantoorruimte. De uitvoering ervan kan een aanzienlijke rugwind creëren voor de financiële prestaties van het bedrijf. Zo stelt de bouw Boston Properties in staat om inkomsten gedeeltelijk te diversifiëren en de winstgevendheid te verbeteren, omdat het bouwen van eigen onroerend goed het bedrijf in staat stelt om hun interne rendement te verhogen.

Reden 3. Kapitaalallocatie

In 2022 heeft Boston Properties $ 685,0 miljoen, of $ 3,92 per aandeel, aan dividend uitgekeerd aan gewone aandeelhouders. Funds from operations (FFO) voor dezelfde periode was $ 1,18 miljard en Funds Available for Distribution (FAD) was $ 834,1 miljoen, of $ 5,32 per aandeel. Boston Properties verdeelt dus 74% van de beschikbare fondsen. Met andere woorden, het bedrijf is in staat om zijn uitkeringen op peil te houden.

Financiële analyse Boston Properties groeiaandelen

De resultaten van Boston Properties in 2022 kunnen als volgt worden samengevat:

• De omzet was $3,11 miljard tegenover $2,89 miljard een jaar eerder.
• De netto operationele inkomsten (NOI) bedroegen $1,93 miljard vergeleken met $1,81 miljard in 2021.
• Funds from operations (FFO) steeg van $1,03 miljard naar $1,18 miljard.
• Funds from operations als percentage van de omzet was 37,94% ten opzichte van 35,64% een jaar eerder.
  

De financiële resultaten van het bedrijf voor Q1 FY 2023 worden hieronder weergegeven:

• De omzet bedroeg $803,2 miljoen tegenover $754,3 miljoen een jaar eerder.
• Het netto bedrijfsresultaat bedroeg $491,0 miljoen vergeleken met $469,3 een jaar eerder.
• Funds from operations daalde licht van $286,1 miljoen naar $272,0 miljoen.
• De FFO als percentage van de omzet bedroeg 33,86% ten opzichte van 37,93% een jaar eerder. De daling is het gevolg van hogere uitgaven voor onroerendgoedbelasting en het effect van inflatie.
  

Boston Properties is een van de vier kantoorvastgoedfondsen die niet alleen de verwachtingen voor het eerste kwartaal overtroffen, maar ook hun vooruitzichten verhoogden. Boston Properties verwacht dat het nettoresultaat per aandeel in 2023 $2,30-$2,36 zal zijn en dat de FFO per aandeel $7,14-$7,20 zal zijn.

Boston Properties heeft een gezonde balans. De schuldratio, gedefinieerd als de verhouding tussen de totale schuld en de activa, is 55%, wat ongeveer het gemiddelde is voor andere REIT-kantoren (het gemiddelde onder sectorgenoten is 52%). De nettoschuld/EBITDA-ratio is 7,8x, iets boven het sectorgemiddelde van 7,8x.

Tegelijkertijd heeft Boston Properties een zeer liquide balans met $ 1,7 miljard in contanten en een doorlopende kredietlijn van $ 1,5 miljard.

De rente op schulden is laag, omdat een aanzienlijk deel ervan op de balans is opgenomen tijdens de periode van ultralaag monetair beleid. Bovendien heeft 91,88% van de totale schuld een vaste rente. De gewogen gemiddelde looptijd is vijf jaar, waardoor het bedrijf ook de risico's op financiële stabiliteit kan minimaliseren.

Waardering Boston Properties groeiaandelen

Ondanks een eersteklas vastgoedportefeuille, sterke dividendrendementen en tekenen van financieel herstel in het laatste kwartaal, handelt Boston Properties in lijn met het sectorgemiddelde op de belangrijkste multiples: EV/EBITDA - 13,52x, P/FFO - 6,51x, FWD P/FFO - 6,97x, P/B - 1,31x.

Het minimale koersdoel van investeringsbanken dat is vastgesteld door Goldman Sachs is $ 56 per aandeel. Tegelijkertijd schat Argus BXP op $70 per aandeel. Volgens de consensusschatting van Wall Street is de reële marktwaarde van het aandeel $68, wat een opwaarts potentieel van 29% impliceert.

Belangrijkste risico's Boston Properties groeiaandelen

• Hoewel de huidige schuld van Boston Properties zich op een redelijk niveau bevindt, als de waarde van het vastgoed in de portefeuille van het bedrijf daalt en de financiële prestaties stagneren, zou de schuld een factor kunnen worden die een verdisconterend effect heeft op de marktwaarde van het aandeel.
• Een vertraging van de economische activiteit kan druk uitoefenen op de huurders van Cousins. Als gevolg daarvan kunnen de bezettingsgraad en de huurgraad van het bedrijf dalen.
• Hoewel we verwachten dat de opkomst van remote en hybride modi zal leiden tot aanzienlijke veranderingen in de sector, kunnen de aard en omvang van deze veranderingen nog niet betrouwbaar worden bepaald.

En, wat denk jij? Boston Properties  aandelen kopen of niet? Wat is jouw analyse en jouw koersverwachting? Laat het ons weten! 

Disclaimer: beleggingen in effecten en andere financiële instrumenten houden altijd het risico van verlies van uw kapitaal in. De prognoses en prestaties uit het verleden zijn geen betrouwbare indicatoren voor toekomstige prestaties. Het is essentieel dat u uw eigen analyse uitvoert voordat u een belegging doet. Indien nodig dient u zorgvuldig onafhankelijk beleggingsadvies in te winnen bij een erkende professional. Het kopen van aandelen tegen IPO-prijzen kan extra beperkingen met zich meebrengen. Alle content en afbeeldingen zijn van Freedom24. Dit artikel bevat op geen enkele wijze koopadvies.