Leren Investeren in Vastgoed: Gratis Uitleg Beginners | Happy Investors

Beste beginnende belegger, in dit artikel vind je een basis uitleg voor beginners voor het leren investeren in vastgoed. Dit is een vrij complete uitleg over de belangrijkste aspecten tot het leren van vastgoed beleggen. Van slimme tips over kosten tot aan het verhogen van rendement en cashflow op een vastgoedpand. Na dit artikel ben je op de hoogte van de mogelijkheden om financieel succesvol te worden met onroerend goed.

Op naar duurzaam financieel succes!

Inhoudsopgave

Leren investeren in vastgoed: opties en mogelijkheden

Er zijn verschillende opties omtrent het leren van vastgoed beleggen. Dit zijn de mogelijkheden:

1. Vastgoed kopen: voor verhuur en/of doorverkopen
2. Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen
3. Beursgenoteerde vastgoedfondsen genaamd Real Estate Index Trust (REIT)
4. Crowdfunding (of andere manieren tot geld ophalen)

De eerste drie zijn het beste om te leren gezien het potentiële rendement. Het zijn echter ook drie aparte domeinen, met ieder haar eigen voor- en nadelen.

Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn de relatief veiligste en makkelijkste manier om te beginnen met vastgoed. Kort samengevat is hét voordeel dat er geen kennis of tijd voor nodig is. Je kan beginnen met een kleine inleg (v.a. 100 euro). Hiertegenover staat dat het gerealiseerde rendement/dividend lager is. Klik voor meer informatie door naar de beste vastgoedfondsen vergelijken die circa 7 – 8,5% dividend per jaar uitkeren.

Dan hebben we beursgenoteerde vastgoedfondsen (REIT). Zij bieden meer liquiditeit (snel in- en uitstappen) in vergelijking tot niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. In de basis is het jaarlijkse dividend enigszins vergelijkbaar. Het grote verschil is de beursnotering. Een REIT kan in koerswaarde dalen of stijgen. Gevorderde (aandelen)beleggers prefereren REITs, omdat zij een poging doen te profiteren van de koersstijging. Leren investeren in vastgoed met REITs is een vak apart. Niet voor beginners. Lees hier meer over beleggen in REITs.

Tot slot hebben we vastgoed kopen. Dit is de meest interessante optie tot het leren investeren in vastgoed. Kopen geeft namelijk eigendomsrecht. Dit geeft meer zekerheid en kansen. Op de lange termijn kan het kopen van vastgoed leiden tot aantrekkelijk rendement. Tevens geeft het maandelijkse cashflow indien het pand verhuurd wordt. Het is een uitstekende manier om welvarend te worden, maar kent ook reële risico’s.

Hieronder bespreken we de basis tot leren beleggen in vastgoed kopen (en verhuren).

Leren investeren in fysiek vastgoed: basis uitleg voor beginners

Er zijn een aantal punten van groot belang ter basiskennis bij leren investeren in vastgoed, namelijk:

1. Een waardevaste investering voor de lange termijn realiseren (why)
2. Hoe vastgoed kopen als beginner? (how)
3. Waar let ik op bij het kopen van een pand (what)
4. Rendement en cashflow berekenen (what)
5. Hoe kan ik het risico verlagen? (what)

Hieronder behandelen we alle punten in detail.

Een waardevaste investering voor de lange termijn

Ten eerste moeten we ons afvragen: waarom willen we leren investeren in vastgoed. Immers, we kunnen ook beleggen in aandelen of ETF’s, en daarmee mogelijk zelfs hoger rendement behalen. Tevens geeft dat ons geen nadelen zoals een hypothecaire schuld. Want dit is het geval bij vastgoed: je hebt veel geld nodig wat meestal wordt verkregen via een lening.

Hét grote voordeel aan vastgoed is dat het een relatief waardevaste lange termijn belegging is.

Dit is waarom je zou willen leren investeren in vastgoed. Zo geeft, in tegenstelling tot aandelen, vastgoed geen potentiële koersdaling. Wel is het zo dat een woning op termijn in waarde kan dalen, dus dat dienen we te voorkomen. Daarvoor geef ik hieronder enkele tips.

De waarheid is dat iedere lange termijn belegger een serieus vermogen kan verwerven dankzij vastgoed. Dit kan op drie manieren:

1. Value Investing in vastgoed: ondergewaardeerde panden kopen en direct doorverkopen
2. House Flipping: panden met potentie kopen, opknappen/renoveren en doorverkopen
3. Buy & Rent: panden kopen en verhuren voor stabiele cashflow

De eerste twee manieren vergen meer gevorderde vaardigheden bij het leren investeren in vastgoed. De meeste particuliere beleggers kiezen voor het verhuren van vastgoed. Dit is ook mijn voorkeur.

Koop waardevaste panden en verhuur aan betrouwbare huurders tegen een aantrekkelijk maandelijks tarief. Op de lange termijn leidt dit tot vermogensopbouw dankzij (1) cashflow, (2) hypotheekaflossing en (3) potentiële waardevermeerdering.

Nog beter is om de voordelen van de drie bovenstaande manieren te combineren. Hieronder leg ik uit hoe. Laten we het nu eerst hebben over hoe we als beginner kunnen starten.

Leren beleggen in vastgoed: hoe koop ik vastgoed als beginner?

De grootste uitdaging als beginner is het startkapitaal. Er bestaan manieren om te beleggen in vastgoed met weinig geld, maar dit is meestal niet geschikt voor fysiek vastgoed. Om een tweede woning, appartement of commercieel pand te kopen heb je deels eigen vermogen nodig. En dit betekent ook dat je in aanmerking moet komen voor een hypothecaire lening.

Vastgoed beleggers zweren juist bij het aannemen van schuld (wat in realiteit risico geeft). Investeren in vastgoed met geld van financiële instanties. Dit noemen ze leverage, wat in feite een soort hefboom is. Hedendaags is de minimale verhouding tussen schuld en eigen vermogen (leverage) 80/20. Dit betekent dat we minimaal 20% eigen vermogen dienen in te leggen om in aanmerking te komen voor 80% hypothecaire lening. In sommige gevallen zijn er financiële instanties die meer of minder willen uitkeren.

Naast de minimale inleg van eigen vermogen zijn er nog bijkomende kosten. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten en eventueel kosten van de makelaar. In de basis is de overdrachtsbelasting 2% bij een woning waar jezelf meerdere jaren in gaat wonen en 8% bij overig onroerend goed. De totale kosten komen derhalve uit op ±10% indien je er niet zelf in gaat wonen.

Stel: je wilt een tweede woning kopen om te verhuren. Het pand kost €200.000. In dit geval heb je €40.000 eigen vermogen nodig aangevuld met de hypothecaire lening en ±€20.000 voor overige kosten. In dit geval is €60.000 nodig om überhaupt het pand te kopen. Eventuele kosten voor renovatie komen er nog bij.

Het rendement op je investering is afhankelijk van de maandelijkse kosten (rente op hypothecaire lening) en maandelijkse huurinkomsten. Ook potentiële waardestijging maakt impact.

De rente op de hypothecaire lening is een kostenpost die je zo laag mogelijk wilt houden. Voorbeelden van gespecialiseerde vastgoedfinanciering zijn Briqwise en RNHB (en andere aanbieders). Bij hen kan je een hypothecaire lening aanvragen. Onderzoek wie de laagste rentekosten en gunstige voorwaarden biedt. Dit is mede afhankelijk van jouw financiële situatie.

Leren investeren in vastgoed: waar let ik op?

Cruciaal bij het leren investeren in vastgoed is om het rendement te verhogen tegen acceptabel risico. Het rendement stijgt indien de inkomsten toenemen ten opzichten van de kosten. Het beste is om zowel te letten op zo laag mogelijke kosten en zo hoog mogelijke inkomsten.

Het is van essentieel belang dat je eerst onderzoekt hoeveel rendement (en cashflow) je kan maken op een aankoop. Koop geen pand zonder goed onderzoek. Reken op basis van worst case en houd rekening met tegenslagen. In praktijk zijn er altijd tegenslagen.

Samengevat: leren investeren in vastgoed behelst controle op zowel lage kosten als hoge inkomsten.

Waar let ik op om mijn kosten zo laag mogelijk te houden? Hierbij enkele tips:

1. Locatie is key!
2. Kan je het pand onder haar marktwaarde kopen? (dit is je eerste winst)
3. Kies de meest gunstige hypothecaire lening met lage rente
4. Zijn er pandrechten of andere vaste lasten?
5. Hoeveel (onvoorziene en jaarlijkse) kosten zijn er voor onderhoud?
6. Kan je betrouwbare huurders vinden voor dit pand?
7. Is dit het beste pand dat je in deze locatie kan kopen?
8. Welke toekomstige ontwikkelingen voorzie je in deze buurt?

Hoe kan ik mijn inkomsten bij vastgoed verhogen? Hierbij enkele tips:

1. Vind betrouwbare huurders die een zo hoog mogelijke maandelijkse huur willen betalen
2. Bereken of een (kleine) renovatie kan leiden tot (veel) hogere huurinkomsten
3. Minimaliseer leegstand
4. Maak goede contractuele afspraken omtrent wie betaalt wat
5. Streef naar maximale benutting per m2

Leren investeren in vastgoed: cashflow en rendement berekenen

Om cashflow en rendement te berekenen heb je een overzicht nodig van inkomsten en kosten. Gedurende vooronderzoek kan je de cashflow berekenen om te bepalen of het een goede investering is. Een ander aspect bij leren investeren in vastgoed is emotionele discipline. Je kan een pand helemaal geweldig vinden. Maar als uit berekening blijkt dat het een te laag rendement biedt, dan is het een slechte investering.

Een cashflow analyse bestaat uit:

1. Totaal bruto inkomen (alle inkomsten – leegstand)
2. Totaal aan kosten (van belasting tot aan budget voor vervanging)
3. Hypotheek schulden

Verminder de inkomsten met alle schulden voor de netto cashflow.

In de stelling van hierboven kosten wij een pand met €60.000 eigen vermogen. Stel dat de maandelijkse huurinkomst €850 bedraagt. De maandelijkse kosten zijn €600. In dit geval is de maandelijkse cashflow €250 per maand, wat neerkomt op €3000 per jaar.

Het bruto aanvangsrendement (BAR) is in dit geval 5% (60.000 / 3000). Het netto rendement is afhankelijk van de belasting én potentiële waardestijging of -daling op de lange termijn.

Op de lange termijn neemt het rendement toe. Stel dat je na 10 jaar hypotheek aflossen de maandelijkse kosten drukt naar €450. In dit geval is de BAR 8% op de initiële inleg (waardestijging of -daling niet meegenomen).

Stel nu dat je het pand niet voor €200.000 maar €150.000 koopt. Dit vergt een eigen inleg van €45.000 op basis van onze uitgangspunten. Bij een maandelijkse cashflow van €250 per maand bedraagt de BAR 6,6%.

Toekomstige waardestijging kan je realiseren door te kopen in groeiende locaties en/of renovaties toepassen met positieve return on investment (ROI).

Samengevat brengt dit aspect tot leren investeren in vastgoed ons de wijze les: koop zo laag mogelijk en verhuur tegen zo hoog mogelijke inkomsten. In de praktijk betekent dit o.a. het verrichten van goed onderzoek, geduldig wachten op kansen, en goed letten op de kosten.

Leren beleggen in vastgoed: hoe kan ik risico verlagen?

Dit artikel betreft een basis uitleg voor beginners om te leren investeren in vastgoed. Alhoewel dit kan leiden tot financiele vrijheid, wilt dat niet zeggen dat vastgoed reële risico’s kent. Als lange termijn belegger zie ik vastgoed als waardevolle aanvulling. Maar let op het risico van schuld.

Vastgoed kopen betekent dat je additionele hypothecaire schuld op je neemt. Wanneer de zon schijnt en de huurder keurig betaalt is het een paradijs. Extra inkomen zonder al te veel moeite (na opvoeding van de huurder 😉). Maar hoe sta je er financieel op moment van leegstand?

Een belangrijke aandachtspunt bij leren investeren in vastgoed is het rekeninghouden met leegstand.

Dit risico kan je minimaliseren middels contractuele afspraken. Desalniettemin kunnen er momenten voortdoen van langdurige leegstand. De financiële crisis van 2008 heeft dit pijnlijk aangetoond. Als je bij leegstand de hypothecaire last niet kan betalen, dan heb je een probleem. Of je raakt in de schulden, ofwel verkoop je in haastige spoed het pand tegen een lagere prijs dan jouw initiële aankoopprijs.

Ik heb de Happy Investors opgericht om mensen te helpen naar duurzaam (financieel) succes. Dit is een andere doelstelling dan “snel geld verdienen” of “heel veel geld verdienen”. De valkuil bij vastgoed is dat je té snel wilt gaan. Dat je continue panden bijkoopt tegen maximale leverage (bv. 80%). Vanuit mijn doelstelling zou ik het anders aanpakken, namelijk:

1. Heb geduld en investeer voor de lange termijn. Dit betekent: koop eerst één pand met 80% leverage maar wel op de voorwaarde dat je huidige inkomen de schuld kan dekken bij leegstand
2. Houd een financiële buffer aan
3. Koop een tweede pand aan met minder leverage (dus meer inbreng van eigen vermogen). Wederom op voorwaarde dat je de totale hypotheekschuld van pand 1 en 2 kan bekostigen vanuit je huidige inkomen
4. Vanaf het derde pand dien je goed te kijken naar je financiële situatie en hoe acceptabel het risico (van leegstand) is in relatie tot het te behalen rendement
5. Investeer naast vastgoed ook in andere assets voor diversificatie

Lees hier meer gevorderde tips over omgaan met vastgoed beleggen risico’s.

Vastgoed Cursus voor leren beleggen in onroerend goed

In dit artikel hebben we de basis besproken tot het leren investeren in vastgoed. Zie het als een beginnersgids met de meest belangrijke aandachtspunten voor een goede start. Natuurlijk is begrijpend lezen niet voldoende om succesvol te leren beleggen in vastgoed. Meer belangrijk is het learning by doing. Ervaring opdoen. Dit is de beste leerschool. Soms ook de pijnlijkste. Je kan nog meer inlezen en zelf beginnen, of je kan ervoor kiezen om te leren van gevorderde vastgoed beleggers. Dit kan door het volgen van een vastgoed cursus met begeleiding. Een nog betere optie is om een bekende te vragen of hij/zij jouw mentor wilt zijn. Iemand die haar sporen in vastgoed heeft verdient, en jou exact kan leren investeren in vastgoed.

Wat betreft de vastgoed cursus. Dit kost een initiële investering. Het is aan jou of je hier het nut van in ziet. In principe kan je vrijwel alle informatie wel vinden op het Internet. Maar de praktische en concrete tips van hoe je iets nu precies aanpakt vind je er meestal niet. Mocht je kiezen voor een vastgoed cursus, kies dan voor een partij die (persoonlijke) begeleiding biedt. Hier heb je het meeste aan.

Wat zijn goede vastgoed cursussen?

Helaas bied ik zelf alleen cursussen van beleggen in aandelen en ETF’s aan 😉. Nu ben ik echter wel bekend in deze wereld en heb ik vertrouwen in de onderstaande vastgoed cursussen. Bepaal zelf bij welke je de meeste toegang tot (persoonlijk) mentorschap krijgt. De snelste manier is om te leren investeren in vastgoed volgens een goede mentor die al 10 jaar verder is dan jij.

Via het Internet vind je meerdere vastgoed cursussen. Een relatief goedkope vastgoed cursus (van circa 450 euro) die wel het totale pakket biedt om alles te leren over investeren in vastgoed is die van Vastgoed Community.

Andere bekende cursussen voor te leren investeren in vastgoed zijn Vastgoed Business School, LOI, NRC, ROC, Vastgoed Academy, IBA Coaching, en Great Property Experience. Deze laatste is overigens niet bepaald positief in het nieuws gekomen.

Het enige nadeel aan vastgoed cursussen is dat ze relatief duur zijn. Dan spreek je over circa 2500 euro. Dit kan de investering waard zijn, maar dan moeten ze wel écht veel waarde geven. Ik heb daar geen persoonlijke ervaringen mee.

Heb je nog meer vragen over het leren investeren in vastgoed? Laat het mij weten in de reacties hieronder.